最近，市政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见（沪府办发〔2025〕13号）出台了。对此，业内反应热烈，认为这是为商务楼宇改造送出的“政策礼包”，有的称其为激活存量资产的“上海钥匙”，背后藏有万亿级机会；也有一些人解读为，这一政策将使被禁止多年的“商改住”变得合法合规、高效且风险可控。

图源：上海市人民政府官网

看来，各方面对此都抱有很大期待，希望它能成为降低商务楼宇高空空置率的“一贴良方”，一把“万能钥匙”。由此可见，现阶段对文件虽然有不同角度的各种解读，但总体而言，文件的效应是积极正向的，对降低商务楼宇高空置率带来了希望。

图源：网络公开资料

现在“尚方宝剑”有了，接下来就要看怎样实施、操作和落地了。在此，也想把本世纪初开始的“厂房仓库”转型改造与本次“商务楼宇”更新提升作一个比较，看看它们各自的背景、条件和特点，尤其是有哪些差异和不同，以供各方面在具体筹划、推进和实施中参考。

“一个相同”是指促使这两种空间更新改造的动因和挑战是相同的，当年随着“退二进三”等产业结构的巨大变化，大量工业厂房仓库等面临空置，亟需通过转型改造、盘活存量，来应对和解决企业调整、职工下岗等面临的问题。

云间粮仓，图源：八号桥提供

如今，随着互联网科技发展、经济下行、行业调整和就业结构的变化，商务楼宇的市场需求也急剧萎缩，空置率持续上升。因此，调整、更新、提升同样迫在眉睫，真可谓：“三十年河东，三十年河西”，风水轮流转！除此之外，由于两种空间的“基因”不同，它们在更新改造、或者叫转型升级方面，还存在着六个明显的“不一样”：

第一.成本“不一样”：厂房仓库的获得成本要比商务楼宇低得多，尤其在早期，市中心的国有企业厂房仓库，大都为划拨用地。同时，改造投入也低，但改造后的升值空间很大、预期可观。然而，商务楼宇的用地获得以及建造成本就很大了，更新改造投入也不会是一个小数字，产出多少却很难预测，两种改造之间的这种“低成本、高收益”与“高投入、收入不确定”之间的差异，是商务楼宇投资人需要破解的一道“难题”。

M50，图源：M50提供

第二.路径“不一样”：当年厂房仓库转型改造的特点是“自下而上”，从产业布局调整、从国有企业自救开始，之后社会专业机构参与，地方政府支持，通过“产权关系不变、用地性质不变、建筑结构基本不变”的办法，逐步将老厂房、老仓库、老堆场、老码头转型为新产业、新企业、新模式、新业态的新空间，几千万平方米的存量厂房仓库就这样盘活了。

直到2008年国务院办公厅下发08号文，从国家层面才首次确认了“三个不变”的做法并大力推广。之后，国家各个部委办在诸如鼓励发展服务业、体育产业、文旅产业、科技产业等的相关文件中，都会对怎样利用存量工业建筑作一番表述，直至今日。

玻璃博物馆，图源：上海宝山

相比之下，这次商务楼宇的更新提升有点“自上而下”推动的特点，通过系统性政策文件，积极鼓励引导市场做这件事。

客观而言，这两种路径各有特点：“自下而上”的做法有一个让市场萌发、消化和成熟过程，有眼光、有意识、有能力的企业或机构先入场、先得益，然后逐步推开；但过程也颇费曲折、艰难乃至出现不少问题。

而“自上而下”有着强大的行政推动力，便于在全社会引起关注和参与，但也容易产生两种结果：一是文件如果没有解决瓶颈性问题的“干货”，市场的最终响应度可能就会冷下来；二是一轰而起、鱼龙混杂，造成新的供给失衡问题。

不过，“自下而上”也是相对的。在这份文件之前，文件中鼓励与商务楼宇兼容的功能，诸如科技创新、商业服务、人才公寓、文化体育、教育培训、医疗服务、养老托育、商务酒店等，在许多商务楼宇中早已存在了，比较典型的有：位于黄浦区的亚洲大厦，1.8万平方米建筑中，已有20余个演艺小剧场，黄浦区政府积极打造环人民广场“演艺大世界”，不仅使这幢老旧商务楼得以盘活，也为新业态、新消费、新文化提供了合适空间。

亚洲大厦，图源：网络公开资料

再比如有一家深圳的机构，已在本市商务楼宇中开辟了二十多个“创富港”，面积上千到几千不等，里面聚集了一大批美甲、化妆、美容、培训、广告等创业人群的工作室，既为草根创业者提供了平台，又消化了办公楼空置，增加了商务楼宇功能。至于教育培训、医疗服务、商务酒店、科技创新等在商务楼宇中的导入更已不是新鲜事。所以，有人戏称：现在往往是政府没想到的，市场已经想到了；政府想到的，市场已经做到了。这话虽然有些夸张，但政府的确可以研究哪些是市场还做不到的，怎样通过行政力量把它补上。

创富港，图源：创富港官网

第三.产权“不一样”：厂房仓库的产权方往往比较单一，如果有更新改造意愿，无论是自行改造、还是与人合作投资运营，决策起来都比较顺畅；而商务楼宇、尤其是那些年代较久的，大部分都是有一批小业主的。前两年在虹桥开发区调研时，这个共性问题似乎成为大部分商务楼宇更新的“拦路虎”，众多业主的诉求很难统一，比如文件中提出的“通过产权收购、使用权租赁、引入第三方专业运营团队”等路径，在具体实施中往往成了无法解开的“死扣”。有业内人士提出，政策在这方面能否还有具体的一些支撑，如给予收购资金的贴息；提供匹配资金，支持第三方专业机构参与收购等等。

虹桥开发区，图源：上海长宁

第四.空间“不一样”：对厂房仓库而言，它是空间的“非标”产品，将原先“非标”产品更新为“标准”产品，在逻辑上是一种纵向的“提升”，不仅难度要小，实际空间的放大效应也明显，而且还有想象空间，可以适应多种功能的需求；相比之下，商务楼宇是一种空间的“标准”产品，要将办公“标准”改造成其它功能的“标准”产品，只是一种横向的“改变”，其难度和受限条件就会大得多，回旋余地也小，空间的放大效应更谈不上，而成本却要高许多。

图源：AI绘制

第五.需求“不一样”：从本世纪初我国进入WTO后，经济增长呈现快速发展势头，当年厂房仓库更新改造后，与蓬勃向上的市场需求正好契合。所以，招商招租往往不愁，有些设计感强、造型新颖的项目还“一房难求”。也就是说，这类转型改造项目的市场需求很旺。而当下的商务楼宇更新提升，除了租赁式公寓外，其余非办公类功能的市场需求究竟如何，恐怕都是一个未知数，其不确定性还是让投资者担忧的。即使是租赁式公寓，如果都一哄而上的话，是否又会造成这类产品供应过剩或价格的非正常“内卷”？总之，上一轮厂房仓库的转型改造与这一轮商务楼宇更新提升所处的经济发展周期是不同的，换句话讲，市场需求的大背景已经发生很大变化了。

写字楼里的医美，图源：AI绘制

第六.时限“不一样”：本世纪初国有企业将厂房仓库租赁给第三方转型改造，租期一般都是15年、20年不等，后来国家有个此类更新改造暂定5年的说法。所以，本市国企租赁的年限也以5年为一个周期。但厂房仓库功能一旦转变，似乎没有若干年后逆转恢复回原功能的，比如恢复到原来的生产功能或仓储功能。所谓的“5年”仅仅是租赁方的租赁期限而已。从实际情况看，厂房仓库转型后，引进了大量适应城市发展需要的科技创新、文化创意、商务办公、商业服务、专业服务等功能，不少改造项目早已超过25年。

图源：AI绘制

这次政策中明确规定：商务办公功能兼容其它相关业态功能的年限不超过15年，也就是说，现在鼓励商务楼宇内兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训、人才公寓、医疗服务、养老托育、租赁住房等，是有很明确过渡性期限的。说实在的，什么功能能够在某个空间里存在多少时间，市场会自行调节，存留或撤离完全可以由市场决定。如果划定某个时限，在很大程度上会影响产权方、运营方、业主和客户的投资决策。

笔者罗列上述的“不一样”，并非要“泼冷水”，而是希望通过比较，让各方面能够更加清晰地看到当前更新提升还需要关注、研究和解决哪些问题，而不是兴奋热闹一阵子，虎头蛇尾；能够更加从实际出发，总结成功经验，将一系列设想、概念和目标转化为解决瓶颈问题、行之有效的政策；能够更加认识到这项工作的艰巨性、复杂性和长期性，坚定信心、迎难而上、持之以恒、积小胜为大胜。

800秀，图源：网络公开资料

怎样才能把这件好事的头开好呢？笔者认为，当务之急一是把已有的大量成功案例的做法梳理出来，形成通俗易懂的“案例方法论”，成为基层做这项工作的“操作指南”。因为能够把事做成的方法、程序和规则是最有说服力的。这样，就能把文件中的设想、提法和概念化为具体的项目落地；二是针对不同区域、不同楼宇、不同情况，拿出“一楼一策”的方案来，需要解决哪些问题、需要采取什么方法，一样样列出来，看看政策“工具箱”里有哪些解决问题的“干货”可用，没有的怎么办？只有在具体项目的实践中，才能不断发现需要解决哪些问题，需要用什么办法来解决，如何修订完善政策。总之，做好商务楼宇更新提升重在实践、难在实操、贵在实效。

原创作者：上海产业转型发展研究院首席研究员

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏   雨

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