从拆迁暴富到自费改造：老破小业主的自救时代来临

广州猎德村的分红通知又刷屏了。2025 年初，这个曾经靠拆迁诞生无数千万富豪的村子，给村民发了 4 万到几十万元不等的分红。但与此同时，杭州浙工新村的业主们正忙着凑钱 ，一套 75 平米的老房子想改成新房，最少要掏 10 万，要是想换大点的户型，加上车位得花近百万。

一边是躺着收钱的 "拆迁神话"，一边是自掏腰包的 "改造现实"。2025 年 8 月 28 日中央发布的《关于推动城市高质量发展的意见》，彻底挑明了这个变化：以后老房子改造，要靠 "自主更新、原拆原建" 了。

政策变了：拆迁再无 "金主爸爸"

今年关于老房子改造的信号其实早就释放了。3 月住建部部长倪虹就说，2000 年前的老小区都要纳入更新范围，鼓励居民自己动手改；7 月的中央城市工作会议更是把城市更新提到了 "高质量发展抓手" 的高度。

所谓 "自主更新、原拆原建"，简单说就是五步走：房子被鉴定成危房后，业主自己商量着凑钱，找施工队把老房子拆掉，在原地按原面积（可微调）建新楼，最后搬回去住。这里面业主、政府、施工队分工明确：业主出钱又监工，政府定规矩搞协调，施工队负责干活。

这和以前的拆迁模式完全不同。过去是政府划线、开发商掏钱，业主等着拿补偿；现在政府只给政策，开发商变成了打工仔，业主成了最大的出资人。用杭州朝晖街道书记李骃的话说，就是从 "要我改" 变成了 "我要改"。

案例曝光：改套房子要花多少钱？

杭州瓶窑镇的桃源小区去年就试过水。两幢危房重建，居民出了 84% 的钱，政府补了 16%，每户大概花了 20-30 万。有意思的是，这里的外立面、防水这些 "面子工程" 由政府买单，业主只负责房屋主体结构的费用。

更典型的是浙工新村。这个 80 年代的老小区，548 户居民凑了 4.7 亿，加上政府补贴才凑够 5.3 亿的总投资。改造费用按面积算：原有面积每平米 1350 元，想多要 20 平米的话，得按 3.4 万 / 平米买，再加上 22 万的车位，总费用轻松过百万。

改造效果确实明显：老破小变成了带电梯的小高层，450 个车位实现人车分流，中介说现在挂牌价能到 4-5 万 / 平米。但要知道，这里住的多是浙工大老师，经济条件不错。住建部 2020 年数据显示，全国像这样的老小区有 16 万个，4200 万户居民，绝大多数未必能拿出这笔钱。

时代转折：为什么拆迁暴富没了？

十多年前猎德村拆迁时，每户分 3-5 套房的新闻让全国羡慕。去年村里还发了 5 亿分红，最低档都有 4 万。这种 "拆迁暴富" 的模式，其实依赖的是人口增长和城市扩张的红利。

但现在情况变了：全国总人口已连续 3 年负增长，专家预测这种趋势还会加快；城镇化率达到 67%，9.4 亿城镇人口意味着大部分人已经进城了。城市发展从 "摊大饼" 变成了 "螺蛳壳里做道场"，没必要再大拆大建了。

中央文件里说得很清楚，城市发展要 "存量提质增效"。意思就是用好现有房子，通过改造提升品质，而不是靠卖地搞开发。这意味着：能凑钱改造的老小区，房价会回升；凑不齐钱的，只能在时代里慢慢掉队。

过去守着老房子等拆迁，靠的是运气；现在想让房子保值，靠的是实力。对于千万老破小业主来说，自费改造的时代已经真的来了。