央行城镇居民家庭资产负债调查给出过一个让人印象深刻的数字：城镇家庭住房拥有率高达96%，而房贷在有负债家庭的总负债里占到近76%。换句话说，中国人家底的大头是房子，账单的大头也是房子。

当房价向上走的那些年，这个结构撑起了居民的消费底气。可一旦价格掉头，账面上的数字会先一步缩水，债务却一分不少。

曾经高位接盘、六个钱包凑首付的家庭最先感到压力——房子的市值跌破剩余贷款余额，就是所谓的负资产。想卖，要掏现金补差额；想扛，要长期背着一笔高于资产价值的债务。

只要收入端稍有波动，整个家庭的现金流就会被拉得很紧。更棘手的是流动性。

二手房挂牌量居高不下，看房人少、周期拉长，账面几百万的资产，变不成能应急的活钱。置换链条也随之卡壳：旧房卖不动，新房换不成，一代人的居住改善被迫搁置。

更深一层，是情绪传导出的负财富效应——家庭感到"变穷了"，于是推迟装修、搁置换车、砍掉非必要开支；消费一降，企业营收和就业预期跟着走弱，房价再承压，循环就此形成。所以稳楼市的真正意义，不只是稳价格，更是稳住居民的资产负债表。

对普通家庭而言，降低杠杆、留足应急现金、把房子重新还原成"居住品"而不是"稳赚不赔的理财"，才是接下来几年真正要补上的那堂课。

在房价连续下跌近五年、房地产危机不断加深的背景下，中国住房市场出现了一些值得关注的新变化。

大幅折扣与较低的抵押贷款利率吸引了部分租房者转为购房者，房产中介反映，首次置业者越来越多地将目光投向价格在300万元人民币以下的小户型公寓，不少人认为当前的估值提供了一个难得的入市窗口。

对部分买家而言，每月的按揭还款额已低于租金水平，这在一定程度上推动了由租转购的意愿，尽管更广泛的住房领域仍存在不确定性。对经济适用住房的兴趣回暖，带动了二级住房市场的活跃。

上海二手房成交量在过去三个月创下五年新高；4月，20个主要城市的销售额同比增长超过13%。然而，成交量回升并未转化为抵押贷款需求的同步走强。

许多买家选择支付更高比例的首付，另一些人则完全回避银行贷款。中国人民银行的数据显示，居民住房按揭贷款余额仍在继续下降，反映出在房价仍承压的环境下，消费者承担债务的意愿有所减弱。

地方层面也出台了针对性措施。在武汉，新政策允许在特定城区购房者按首次购房对待，对已在该市其他区域拥有房产的家庭尤为有利，可减少约20万元人民币（约合29,300美元）的款项支出，每月按揭还款额则下降近1,000元。

不过，销售的回暖并未消解中国房地产行业所面临的调整压力。经通胀调整后，房价较2021年峰值下跌了约23%，房地产投资持续收缩，未售出住房库存大幅攀升，凸显了供应过剩的隐忧。

行业调整也波及一些规模较大的开发商。房地产曾一度贡献了中国近四分之一的经济活动，并构成家庭财富的主要部分，长期的调整过程仍是中国经济及其复苏前景需要面对的重要课题之一。