2026年快到年尾，中日两国的利率走向越拉越开。6月16日，日本央行把政策利率从0.75%上调到1.0%。

这是继2025年12月之后的又一次加息，利率升到31年来最高。国内则没有动：8月20日公布的一年期LPR为3.0%，五年期以上为3.5%，和上月一样。

上一次调整是2025年5月，两个期限各降了10个基点。日本在加息，国内一直没动。房贷要不要“硬扛30年”，国内为什么不急着收紧？

这些问题可以从日本的旧账里找答案。1989年5月到1990年8月，日本银行连续五次上调基准贴现率，从2.5%一路推到6.0%。

之后地价、股价先后掉头，“土地永远不会跌”的说法再也没人信了。被套得最深的，是在高点附近结婚买房的那批年轻人。

三十年按揭要还到退休前后，房子却一年比一年不值钱。企业收缩以后，派遣工、小时工这类不稳定的岗位越来越多，收入没了准头，月供却一分不少。

当年那句“能连续战斗24小时吗”的广告词，喊的就是这群人。国内走的是另一种节奏。

2024年10月起，存量房贷利率统一批量下调，平均降了约0.5个百分点。同年年底的中央经济工作会议提出推动房地产市场止跌回稳。

2025年全国居民消费价格和上年基本持平，没有出现日本那样的通缩螺旋。所谓“硬扛30年”，说的其实是房贷周期本来就这么长，并不是悲观。

按揭本来就是二三十年的合同，居民降杠杆急不来。不踩急刹车，让利率在低位运行，让收入慢慢追上来。

等这一轮按揭压力平稳消化完，消费和投资才能真正放开手脚。

10月20日，LPR继续维持在3.00%和3.50%，已经连续17个月没变。

从10月1日起，中央财政第一次给商业性个人房贷贴息：用新发放的贷款买首套房、面积在120平方米以内、总价不超过150万元的家庭，可以按本金拿到年化1个百分点的贴息，最长5年，每户贷款额度上限100万元。

日本央行9月18日再次加息，到了1.25%，10月30日没有再动。9月70城数据显示，一线城市新房价格环比上涨0.1%。

日本那段往事，有人不是从书上读来的，而是亲身经历过。经济学者柯隆就是一位。

他生在南京，1988年24岁时去了日本，在名古屋读了6年经济学，还学会了一口名古屋方言。之后他进了日本长期信用银行旗下的研究所，干了大约5年，正好碰上泡沫破裂，自己的积蓄全赔光了。

那家银行如今已经不存在。后来他在富士通总研工作了20年，2018年起任东京财团政策研究所主席研究员，写过一本《中国不动产泡沫》。

有一次他上NHK节目，一位嘉宾当场问他：泡沫到底是什么？他只有5分钟解释，急出一身冷汗，但觉得这个问题问得好。

词典上的解释是“价格远高于合理水平”，普通人听了还是不明白。他用了一个更直观的标准：房价除以上班族年收入。6倍以内算合理。

比如年收入1000万日元的人，买6000万日元以上的公寓就有风险。日本泡沫破裂前，东京都市圈房价冲到当地上班族平均年收入的18倍以上，已经没法挽回。

用同样的标准算国内一线城市，按他的测算，这个比值一度明显超过警戒线。房价是怎么涨上去的？柯隆先从土地制度说起。

国内城市土地归国家所有，起初不能买卖。后来借鉴了日本“定期借地权”的做法，把使用权和所有权分开，按年限有偿出让。

按现行规定，商业、旅游、娱乐用地最长40年，综合用地50年，住宅用地70年。他特别提醒，年限从开发商拿地时开始算，不是从买房那天算，二手房剩下的年限还会更短。

不过民法典已经规定，住宅建设用地使用权到期后自动续期。第二个原因是租房。很多人心里有一笔账：连交10年房租，最后什么也没留下。

租赁关系也不够稳定，房东担心房子被糟蹋，租客担心合同一到期就被赶走。结果租房的多是进城务工人员和年轻人，大多只是过渡。

婚恋市场又推了一把：结婚前男方要先有房，几乎成了默认条件。房价太高，年轻人自己买不起，独生子女家庭的父母往往拿出养老积蓄帮着付首付。

不过他强调，买来自住的真实需求本身吹不出泡沫。就像买菜，买得再多也是要做来吃的。

问题出在刚需之上又叠加了投资，投资后面又跟来了投机，价格才一下子涨起来。这里有个中日对比。

两国人都爱存钱，可日本人在零利率下照样存。柯隆在日本存了多年钱，一年利息只有几百日元，连一碗拉面都吃不起，日语叫“麻雀的眼泪”。

国内储户更看重回报，先去炒股，亏多了就转向买房。再加上持有房子几乎没有税负。

在日本，他买房后每年初夏都会收到固定资产税单；国内除了上海、重庆两地试点，个人住房多年没有普遍征收房产税，多套房的持有成本很低。在他看来，要抑制投机，最终离不开对房产持有环节征税。

房子后来为什么不好卖？一个原因是价格相对收入太高；更关键的是收入预期。

疫情三年，不少中小企业经营困难；2024年高校毕业生又达到1179万人，就业压力不小。收入预期不稳，买房自然往后推。

一部分年轻人对买房、成家都更谨慎了，再加上“买涨不买跌”的心理：房价往下走的时候，总想着明年会不会更便宜。他还提醒，看房价指数别只看全国平均数。

把北京和西部省份放在一起平均，或者把打工收入和大谷翔平的年薪放在一起平均，得出的数都会失真。楼市眼下处在哪个阶段，研究者看法不一。

柯隆在书里的判断偏悲观，但他真正强调的是债务：开发商背的是有息负债，拖得越久利息越多，必须正视，尽快处置。恒大是最典型的例子。

他说自己很早就从这家公司掌舵人的言行里看出经营并不稳健。按他引用的数字，恒大一家的负债就约2万亿元人民币，折合40多万亿日元。

碧桂园曾是行业规模最大、被认为最稳健的一家，却在马来西亚紧挨新加坡的地方开发巨型度假区，国内外都借了钱，结果这个海外项目成了沉重的包袱。“日本化”的说法他常被问到。

他的回答是：有相似之处，但结局不一样。日本泡沫破裂后，银行接连倒闭，日本长期信用银行等多家机构破产，过程非常痛苦。

但在“失去的30年”里，日本保住了一样东西：技术。汽车、机械、各类数码家电，始终由日本企业主导。国内银行体系的情况不同。

主要银行是国有银行，有国家信用兜底，不会出现日本那样的连环倒闭。压力更多落在地方财政上。国内地方财政和土地的关系也跟日本不一样。

国土面积大，不可能一次开发完，于是由各地分批出让土地使用权，出让收入归地方，成了地方财政的重要来源。过去地方政府不能自己发债，于是出现了“融资平台”。

它有点像日本的“第三部门”，以公司的名义向银行借款、发行债券，钱投向工业开发、房地产，以及地铁、电厂等基础设施。修基础设施的方向没错，但有些项目投入偏大，留下了不轻的债务。

政策上，2024年5月，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成但没卖出去的商品房，用作保障性住房。柯隆认为，和开发商万亿元级的负债比，这笔钱规模有限。

更重要的是，这项政策主要帮的是开发商，而要让市场重新活起来，政策最好直接落到个人身上。利率也在下调。

2024年7月，一年期LPR降到3.35%，五年期以上降到3.85%，都只降了10个基点。他觉得步子偏小，原因在银行怎么赚钱：美国的银行主要靠投资和证券销售佣金，中日两国的银行主要靠存贷利差，降息一多，利差就薄了。

在他看来，利率如果能大幅下降，市场反应会明显不同，但降多少必须考虑银行能不能承受。此后LPR继续下调，到2025年5月降到了开头提到的3.00%和3.50%。

他的提醒落在时间上：如果低迷持续太久，日本“失去的30年”就有在中国重演的风险，而年轻人的就业和收入是最敏感的一环。把他的提醒和眼下的政策放在一起看，指向的是同一件事。

日本当年吃亏在急刹车和处置太慢，能撑下来靠的是守住了技术。国内要做的，是让利率在低位多维持一段时间，让政策真正减轻每家的月供，同时把产业升级的劲头保持住。

房贷是二三十年的长跑，等这代人把房贷还得差不多了，经济才能真正有起色。