9 月30日，山东“金九银十”专项行动首月数据出炉：济南、青岛核心区新房成交量环比上涨15%，青岛西海岸新区某改善盘单日去化率达80%。这份成绩单的背后，是8月至9月密集落地的政策红利：济南取消二环内限购、青岛全域放开购房限制、全省公积金贷款年龄上限统一上调 。但热闹的核心城市背后，济宁、潍坊等三四线城市仍在推出“首付分期+送车位”的促销 。山东楼市的“K型分化”愈发明显，普通人该如何在分化中找机会？

山东的楼市调控呈现 “省级统筹+地市细化”的特点，8月以来的政策组合覆盖需求端全链条。

省级层面的统一动作奠定基调。8 月，全省同步调整公积金政策：贷款年龄上限统一至男 68 岁、女63岁，打破过去各地市的差异限制；同时全面放开异地贷款，德州、聊城等城市的缴存人可在济南、青岛直接使用公积金购房 。这一政策尤其利好跨省务工人员，数据显示，9 月全省异地公积金贷款笔数环比上涨32%。

地市层面则根据自身情况精准施策。济南的力度最大：9 月1日起取消二环内历下区、市中区限购，同时允许商品住房取得产权证后立即上市交易，彻底打破限售限制 。青岛紧随其后，9 月5日宣布全域取消限购，非本地户籍家庭购房可直接享受首套信贷待遇 。济宁、临沂等三四线城市则侧重补贴：济宁对“卖旧买新”家庭给予1万元装修补贴，临沂推出“公积金付首付”政策。

9 月13日启动的“金九银十”专项行动则形成合力，通过秋季房交会、现房销售试点等举措，直接刺激市场需求 。在济南秋季房交会上，200余个项目推出专属优惠，首日成交量达832套。

政策红利的释放效果，在山东各地呈现显著差异，“强省会”与三四线城市的差距持续拉大。

济南、青岛的核心区成为市场 “领头羊”。济南二环内的次新房源出现“挂牌即成交”现象，历下区某学区房挂牌价较8月上调5%，仍在3天内成交 。新房市场更热闹，历城唐冶、高新孙村等板块的刚需盘，9月成交量环比涨幅超20%，均价稳定在1.3-1.5万元/㎡。

青岛的改善型需求释放尤为明显。9 月前两周，120㎡以上户型成交占比提升至38%，较8月增加8个百分点 。西海岸新区的某海景改善盘，凭借“现房销售+绿色建材”优势，9月销售额突破5亿元，成为全市销冠。

三四线城市则仍在 “以价换量”。济宁的库存去化周期长达22个月，部分项目推出“首付分期1年”“买房送产权车位”的组合促销，但9月成交量环比仅上涨7%。潍坊的新房均价较去年同期下降3.2%，部分远郊盘甚至降价10%仍难去化。

贝壳研究院分析师指出，分化的根源在于人口流动：2024 年济南、青岛常住人口分别增长12万、8万，而济宁、潍坊人口均出现微降，“人口基本面决定了楼市支撑力”。

在分化的市场中，“品质”成为新的价值锚点，山东的“好房子”标准正逐步清晰。

济南在 “金九银十”专项行动中明确“好房子”三大指标：层高不低于3米、采用同层排水系统、配建15分钟生活圈配套 。在章丘区某试点项目，这些配置让房价较周边普通住宅高出8%，但去化率反而高出20个百分点。

青岛则聚焦绿色与智能。西海岸新区的多个项目引入 BIM 智能建造技术，施工误差控制在2毫米以内，同时采用光伏屋顶和雨水回收系统 。开发商透露，虽然成本增加12%，但凭借“绿色认证”可获得每平米200元的政府补贴，性价比优势明显。

反观缺乏品质支撑的项目，日子愈发艰难。济宁某 2010 年前建成的老小区，二手房均价较2023年下降6%，且成交周期延长至90天。“现在购房者更看重居住体验，没有好户型、好物业的房子，再便宜也难卖。”当地中介说。

面对山东楼市的分化格局，购房者需根据城市能级制定策略。

济南、青岛购房者：核心区刚需可把握 “政策窗口期”。济南二环内的老城区小户型，总价低且配套成熟，适合新婚家庭；青岛的西海岸、城阳等板块，新房供应充足且不限购，可优先选择现房销售项目。改善族可关注绿色智能住宅，这类房源未来保值能力更强。

潍坊、济宁等三四线城市购房者：坚持 “核心地段+现房”原则。优先选择市中心或政务区的次新房，避开远郊新区；同时务必选择资金实力强的国企开发项目，降低烂尾风险。若有换房计划，建议“卖旧买新”同步进行，利用政策补贴降低成本。

跨城置业者：聚焦 “济南东强、青岛西拓”的发展方向。济南东部的高新区、章丘大学城板块，承接产业和人口导入，潜力较大；青岛的胶南、胶州板块，受益于西海岸新区发展，且房价仍处于洼地。但需避免在缺乏产业支撑的县城购房。

山东楼市的 “金九”成绩单，清晰地展示了房地产发展的新趋势：人口和资源向核心城市集聚，品质成为房子的核心竞争力。10月，山东将继续推进“现房销售试点”，计划新增10个“好房子”示范项目，进一步引导市场向“提质增效”转型。

对普通人而言，在这样的分化市场中，“躺平”和“盲买”都不可取。核心城市的刚需和改善需求，可借助当前的政策红利上车，但需聚焦品质与配套；三四线城市的购房者，则应更加谨慎，优先满足自住需求。毕竟，在房地产“新发展模式”下，只有顺应城市发展规律的房子，才具备长期价值。