快讯背景：2026年1月29日，招商蛇口依托招商局商业房托基金以2.06亿完成香港尖沙咀学生公寓项目交割，正式布局CM+U学生公寓品牌，成为中资房企抢抓香港学生公寓市场红利的重要动作。与宏安地产联合外资收购酒店改公寓、中原投资布局尖沙咀学生公寓等动作形成呼应，均聚焦香港存量物业改造学生公寓的主流模式，精准契合香港超14万张学生宿位的市场缺口。
URI认为，此次交易是中资房企依托REITs平台布局香港民生租赁资产的典型实践，更是对香港特区政府“城中学舍计划”的直接响应。
2025年以来，香港持续放宽商业物业改学生宿舍政策，叠加港校非本地生录取限额提升至50%，学生公寓成为香港房地产市场中兼具抗周期性与稳定收益的优质资产，吸引中资、外资、本地资本多方入局，而招商蛇口凭借央企背景与驻港运营优势，成为中资布局该赛道的标杆代表。
大宗交易详情
项目名称：招商蛇口CM+U学生公寓
成交价：2.06亿港元（招商局商业房托基金收购对价）
项目地址：位于香港尖沙咀柯士甸路2号，邻近香港理工大学，交通便利
地块性质：原酒店物业，改造为学生公寓
产品构成：改造后提供85个床位，涵盖单人房、双人房、三人房等房型，公寓内配有公用学习仓、健身房、男女分区洗衣房等多功能配套，辅以高速Wi-Fi、智能门锁和24小时安保系统
CM+U学生公寓房型效果图
租客画像：主要面向香港理工大学、香港城市大学、浸会大学、香港都会大学等周边高校的内地及国际留学生
租金参考：参考周边同类学生公寓，单人房约13000港元/月，双人房约9000港元/人/月，预计包含水电、网络及公共设施费用
现运营数据：项目于2026年1月29日完成交割，预计8月前完成改造，9月投运
项目特色：房型设计以简约温馨的MUJI风为美学灵感，房内设有大面宽落地玻璃窗
Chronicle
项目时间轴
2024年，香港特区行政长官施政报告推出学生宿舍供应先导计划，简化商业物业改宿舍流程，为项目落地奠定政策基础；
2025年，香港将先导计划升级为“城中学舍计划”，扩展至重建类项目并给予地积比等政策便利，同时港校非本地生录取限额提升至50%，市场住宿需求进一步释放；2025年底，招商局商业房托基金披露拟以2.06亿港元收购香港尖沙咀一酒店物业，计划改造为学生公寓；
2026年1月29日，招商蛇口完成该项目交割，正式落地CM+U学生公寓品牌；2026年8月，项目预计完成全面改造，进入运营筹备阶段；2026年9月，项目计划正式投入运营，迎接新学年赴港留学生入住。
此次并非招商蛇口首次布局香港租赁市场。此前其已在港打造CM+壹棠酒店及服务式公寓，积累了一定的租赁资产运营经验，CM+U公寓则聚焦留学人群租住需求，致力于为青年学子打造安全舒适、管理专业的品质居住体验。此次切入学生公寓，也意味着其香港租赁业务进一步延伸至教育配套型租赁资产。
CM+U学生公寓公区效果图
comment
收购方式与交易结构
本次交易采用“央企主体+REITs平台+专业运营”的结构化运作模式，成为中资房企布局香港跨境租赁资产的标准化路径，实现资本运作与资产运营的深度绑定。
从收购方式看，本次项目是由招商局商业房托基金完成物业收购，招商蛇口不承担前端资产持有职能，主要负责后续改造和运营。也就是说，这笔交易先由基金端完成资产装入，再由运营端负责把物业改造成可投入市场的学生公寓。
从交易结构看，这是一种比较清晰的分工安排。资金端，房托基金承担收购对价，作为资产持有主体，关注的是项目改造完成后的出租表现和收益兑现；执行端，招商蛇口负责改造设计、工程推进、产品落地及后续招租管理，决定项目能否按期开业并形成稳定运营。
URI深度解读
一、交易主体的战略逻辑
（一）操盘方招商蛇口：重点不是扩品牌，而在跑通协同模式
对招商蛇口而言，这笔交易的关键不只是新增一个学生公寓项目，而是检验其在香港能否跑通“基金持有、专业运营”的协同模式。过去房企更熟悉的是开发、销售和回款逻辑，而学生公寓更看重改造完成后的出租组织、租户管理和持续运营能力。若该项目后续出租和运营表现稳定，招商蛇口沉淀的将不只是一个案例，而是与资本平台配合管理租赁资产的经验，这种能力未来也有可能外溢到其他持有型产品。
CM+U学生公寓公区效果图
（二）招商局商业房托基金：重点不只是收购资产，而是测试资产边界
对招商局商业房托基金而言，这笔交易的意义也不只是新增一项香港物业，而是在测试学生公寓这类资产能否被纳入可长期配置的持有组合。与传统商办、零售或酒店资产相比，学生公寓更依赖稳定出租和运营效率，其收益兑现更接近日常租金管理，而非周期性买卖价差。若项目后续经营数据理想，基金验证的将不仅是一项资产，而是一类资产——教育配套型租赁物业是否具备持续配置价值？
二、行业启示：中资抢滩香港学生公寓赛道的新趋势
香港学生公寓市场正在发生一个更值得注意的变化：它正在从机会型项目，逐步转向机构型资产。过去市场更关注谁先拿到物业、谁先完成改造；但随着更多资金进入，未来真正拉开差距的，不再只是拿项目的能力，而是后续把项目稳定运营出来的能力，包括出租率、租金水平、服务体系和成本控制。
对内地市场而言，值得学习的也不是简单的“商改宿”路径，而是基金持有、专业运营、现金流导向这套分工逻辑。它提示的不是去复制一个项目，而是重新理解学生公寓能否被当作一类独立资产，而不是附属配套。
结
语
因此，这笔交易真正值得看的，不是项目体量，也不是品牌新旧，而是它是否能证明一件事：学生公寓在香港已经不只是补宿位的民生项目，而是可以被机构投资者长期持有、由专业团队持续运营的租赁资产。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:木兮
运营编辑:树懒