商品房预售资金监管账户是由银行或第三方支付机构开设的专用账户，专门存放购房者支付的首付款、按揭贷款、定金、保证金等购房资金。其设立的核心目的是防范资金挪用，确保预售所得款项全部用于对应商品房项目的工程建设。
城市房地产管理法第四十五条第三款为该账户资金用途划定了刚性边界，明确商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。资金需专项用于购买项目建设必需的建筑材料、设备，以及支付施工进度款等，严禁挪作他用，这一制度设计是保障项目顺利完工、维护购房者合法权益的重要屏障。
根据最高人民法院等三部门关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知规定，人民法院在执行过程中，有权对监管账户内的资金采取冻结措施。
商业银行作为监管账户的开户机构，接到人民法院冻结指令时，应当立即依法办理冻结手续，不得拖延或拒绝。同时，人民法院冻结预售资金监管账户后，必须及时通知当地住房和城乡建设主管部门，确保监管部门同步掌握账户状态，协同保障资金专项用途，避免因冻结影响项目建设进度。
扣划有严格边界 法定情形下方可实施监管账户资金并非绝对不可扣划，也不是可随意处置的普通资金，其扣划需严格遵循法定条件。上述通知第一条第三款明确限定了扣划的适用情形，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
具体而言，符合以下任一条件，法院可依法扣划监管账户资金：一是执行案涉项目工程建设进度款，即项目承建商主张支付因该项目建设产生的工程进度款；二是执行案涉项目材料款，即项目材料供应商追讨因项目建设产生的材料费用；三是执行案涉项目设备款，即项目设备供应商主张支付因项目建设购置设备产生的款项；四是项目完成首次登记且资金超监管额度，即商品房项目已完成房屋所有权首次登记（竣工验收合格），监管账户内资金超出核定监管额度的部分。
实务操作指引 债权人如何依法主张权利监管账户资金的执行核心是专款专用优先与法定情形例外相结合，债权人需结合自身债权性质精准主张权利。
若债权属于案涉商品房项目的工程进度款、材料款或设备款，可直接向法院申请冻结并扣划监管账户内资金，此类债权与项目建设直接相关，符合通知规定的扣划情形。若债权为普通债权，则需待商品房项目完成房屋所有权首次登记后，针对监管账户内超出监管额度的资金申请扣划。
债权人申请执行时，需准备充分证据证明债权性质，如施工合同、材料采购合同、设备供应合同等，确保符合法定扣划条件，提高执行效率，避免因证据不足影响权利实现。