新眸原创·作者 | 鹿尧

最近和几个朋友聊天，话题总绕不开房子。

在武汉工作的小林，盯着一套次新房看了三个月，中介说“业主又降了5万”，他却更犹豫：“万一我买了，下个月又降呢？”而在三线城市老家的表姐，看着朋友圈中介发的房源，同样犯愁：“现在不买，以后会不会没这么便宜的？但买了，这房子能保值吗？”

近五年里，中国房地产市场的节奏忽快忽慢，每一个数据都在刷新大众的认知。开发商一边年终冲量推折扣，一边缩减拿地规模；购房者一边攥着存款不敢动，一边又怕错过“抄底”。

据国家统计局数据显示——2025年1-9月，全国房地产开发投资同比下降13.9%，新建商品房销售面积下降5.5%，但与此同时，北京、上海的二手房成交量回温，杭州3月二手房成交甚至突破万套，仅次于2017年4月，创下近8年来新高。

一边是全国数据的“冷”，一边是核心城市的“暖”；一边是“房价还会跌”的担忧，一边是“好房源会被抢”的恐慌。矛盾之后，房地产市场彻底告别了“一刀切”时代。

今天，我们不想喊“买房”或“不买房”的口号，而是想拆解清楚：当下的楼市分化到底有多明显？购房者的焦虑根源在哪？不同人该如何做选择？

不是“涨或跌”

而是“谁在涨，谁在跌”

很多人还在用“楼市好不好”来概括整个市场，但2025年的真相是，没有“统一的楼市”，只有“你城市的楼市”。

不同能级城市、甚至同一城市的不同区域，走势并不一样，这种分化还不是短期波动，已经成了行业进入新阶段的常态。

先看一线和强二线城市的“结构性回暖”。

根据北京市住建委数据，2025年3月，北京二手住宅成交近2万套，环比增长62%，这个数字是近24个月以来第二高水平，仅次于2024年12月；而根据上海中原地产数据，上海同期成交2.63万套，环比增加75%，这一成交量不仅超过2024年12月的高点，创下了近44个月的新高。

深圳和杭州也不逊色，深圳3月成交超6千套，环比涨65.3%，杭州更是突破万套，让不少中介感慨“忙到连吃饭的时间都没有”。

但仔细看就会发现，这种“回暖”不是过去的“普涨”，而是典型的“以价换量”。

北京链家一位经纪人告诉我们，他最近成交的一套海淀次新房，业主最初挂牌890万，经过三次调价降到850万成交，“现在买家特别挑，户型不好、楼层差的房子，再降10万也没人看，只有那些价格合理、小区配套全、房龄在10年以内的房源，才能在1-2个月内卖掉”。

杭州的情况也类似，萧山区一些远郊楼盘，打8折仍有库存，但西湖区、滨江区的优质二手房，只要报价接近市场价，很快就能收到意向。

这种“挑着买”的逻辑，其实也是购房者对“居住价值”的回归——不再为“涨价预期”买单，只为“当下的好生活”付费。

而三四线城市，正面临完全相反的困境。

麟评居住大数据研究院的数据显示，2025年上半年，三四线城市房价收入比为7.4，较2023年下降3%。这个数字意味着，一个普通家庭买一套房，需要7.4年的家庭可支配收入，但即便如此，房子还是难卖。

我们联系了某三线城市的中介王哥，他说现在手里有20多套房源，“最便宜的一套老小区两居室，挂牌45万，挂了半年只带看了5次，有个客户出价42万，业主不愿意，现在客户也没影了”。

表面的供需失衡，能够反映出三四线城市人口流出、产业支撑不足的现实——年轻人往省会或一线城市走，本地改善需求又有限，库存自然越积越多。王哥坦言：“以前还能盼着政策刺激一下，现在大家都明白，没有人口和产业，再刺激也没用。”

土地市场的变化，同样印证了这种分化的加剧。

据中指研究院数据，2025年前9个月，全国TOP100房企拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，看起来拿地热情在回升，但仔细看拿地方向就会发现，房企把钱都投到了“安全区”——北京、上海、杭州这些一线城市，涉宅用地出让金很高，且都突破千亿，而很多三四线城市的土地拍卖，甚至出现流拍率居高的情况。

一位房企投资部门的负责人告诉我们，现在拿地的逻辑很简单：“只看人口净流入、GDP增速前20的城市，而且只拿核心区的地，郊区地再便宜也不碰。”

这种“抱团取暖”的做法，只会让未来的楼市分化更明显——核心城市的优质房源会更抢手，三四线城市的普通房子，可能会陷入“降价也难卖”的循环。

如果说2015-2021年的购房者，核心心态是“怕涨”——怕今天不买，明天就多花几十万；那之后年的购房者，核心心态是“怕错”——怕买了跌，也怕不买错过，这种矛盾让很多人陷入“观望-焦虑-更观望”的循环。

首先是观念的彻底转变，过去买房，很多人不怎么看户型、也不怎么看配套，只看“这个区域会不会涨”，甚至有人把房子当股票炒，买了没住过就转手或租赁，这类人也就是所谓的投资客。

但现在，这种逻辑基本上很难行得通。我们在上海遇到的购房者李姐，最近在置换一套改善房，她的要求很具体：“必须是三居室，南北通透，小区有幼儿园和老年活动中心，离地铁不超过1公里，总价控制在1200万以内。”

为了找到符合条件的房子，她看了近30套房源，“以前觉得有套房子就行，现在明白，买错了比不买还麻烦，以后想换都难”。

购房者对“买房必赚”神话似乎正在破灭，经历过2021年以来的市场调整，很多人意识到，房子不再是“稳赚不赔的资产”，而是“需要长期持有、满足居住需求的商品”。

所以现在开发商的宣传重点也变了，以前喊“升值潜力无限”，现在多是容积率1.8、绿化率40%、自带商业综合体，这些都是围绕“居住体验”的卖点，也从侧面反映了市场需求的变化。

更让人纠结的，还得是“怕买贵”和“怕错过”的矛盾。

小林就陷入了这种困境：他看上的那套次新房，业主已经降了5万，中介说这个价格在小区里算低的了，但他还是不敢下手。

“我同事去年买的同小区房子，现在已经亏了30万，我怕我买了也一样”；可另一方面，他又怕“再等等，这套房子被别人买走，以后再也找不到这么合适的”。

这种焦虑在高端市场也很明显，今年，北京、上海、深圳总价800-3000万的高端改善房源挂牌量逆势走高，上海某豪宅中介告诉我们，最近有不少业主主动降价挂牌，“有套徐汇滨江的大平层，业主之前挂2800万，现在降到2650万，就想尽快卖掉，换一套更核心的地段”。

这些业主不是缺钱，而是担心手里的房子未来流动性变差，想通过“卖旧换新”锁定更优质的资产——本质上，他们也是“怕错”，怕现在不换，以后想换都没机会。

决策周期的延长是这种心态的直接体现，链家的数据显示，现在购房者从看房到成交的平均决策周期，比2023年延长了近一个月。

以前可能看3-5套就下单，现在要对比10-20套，还要查小区的成交历史、周边规划、学校划分，甚至会找专业机构评估房屋质量。一位中介调侃：“现在的购房者比我们还专业，连小区的物业费、车位配比都能背出来，以前是我们劝客户买，现在是客户问得我们答不上来。”

这种谨慎不是坏事，说明市场的确在回归理性，但也反映出购房者对未来的不确定性——不知道房价会怎么走，不知道政策会怎么变，所以只能用“延长决策时间”来降低风险。

面对这么复杂的市场，很多人希望得到“买”或“不买”的明确答案，但现实是，没有一刀切的建议，因为每个人的情况不同：

你在哪个城市？是刚需还是投资？手里有多少预算？这些变量都会影响最终的选择。但我们可以提供几个解题思路，帮你理清自己的需求。

首先看政策环境的变化，这是所有选择的大背景。

今年人民银行发布的通知很关键：下调个人住房公积金贷款利率，同时调整商业性个人住房贷款利率政策和首付款比例政策。

简单说，就是“借钱买房更便宜了，首付门槛更低了”。以南京为例，2025年5年期以上LPR为3.5%，首套房商业性个人住房贷款利率下限降至LPR减50个基点，实际执行利率低至3.0%；公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，5年以上首套利率降至2.6%。

以公积金贷款为例：利率下调后，若贷款100万元、期限30年、等额本息还款，每月月供可减少约132.87元，30年总还款额减少约4.78万元

地方政策也在发力，最值得关注的是“以旧换新”。不少城市推出了三种模式：帮卖、收购、房票。这些政策的核心是“降低换房门槛”，帮那些想改善但“卖不掉旧房”的人解决难题。

当然，对不同群体来说，政策红利的用法不同：

刚需群体现在可能依然是选择相对合适的时机。一方面，首付比例是历史最低水平，很多城市首套房首付只要20%，二套房30%；另一方面，房贷利率也处于低位，能有效降低每月还款压力。

但依据身边朋友的踩坑经验友情提醒，一定要“量力而行”，不要因为首付低就盲目买大户型，要根据自己的收入情况选择合适的房源。比如月收入1万的人，月供最好不要超过5000元，否则会影响生活质量。

对于改善群体来说，现在或许是卖旧换新的好机会。一方面，市场上改善型房源多，议价空间大，能挑到更符合需求的房子；另一方面，“以旧换新”能帮你快速卖掉旧房，避免“一边还房贷一边还月供”的压力——当然，无论是何种情况，都需要具体问题具体分析。

不过对于投资客来说，现在恐怕必须高度谨慎了。房地产已经告别普涨时代，想靠买房赚钱，需要更专业的眼光。现在大多投资群体更关注核心城市的核心地段，比如北京的海淀、朝阳，上海的徐汇、浦东，这些区域人口净流入多、产业支撑强，房屋流动性好，即使市场调整，也能保持相对稳定的价值。

但要注意，投资房产的持有成本不低，包括物业费、税费、贷款利息等，一定要算清楚账，不要盲目跟风。比如一套1000万的房子，每年物业费可能要2万，税费要5万，如果租金只有30万，净利润其实不多，还要承担房价波动的风险。

从长期来看，“品质”会成为房子最核心的竞争力。

行业“止跌回稳”的趋势下，意味着未来市场不会再靠“炒概念”拉动，而是靠“好产品”吸引购房者。

什么是“好产品”？不是“越贵越好”，而是“适合自己的才好”——对刚需来说，通勤便利是好产品；对改善来说，户型舒适是好产品；对投资来说，流动性强是好产品。

最后想跟“等等党”说一句：焦虑是正常的，但不要被焦虑左右。

买房不是一件小事，需要理性分析自己的需求和市场情况，如果你现在有居住需求，而且找到了性价比高的房源，就可以考虑入手；如果你只是想投资，或者还没找到合适的房子，不妨再等等，毕竟市场不会一直“错过就没机会”，好房子永远有，但适合你的房子，需要慢慢找。

房地产市场已经进入新阶段，过去那种“闭着眼买房就能赚钱”的时代一去不复返，但这并不意味着房子不能买，而是意味着买房需要更理性、更专业。

希望每个“等等党”都能找到适合自己的答案，既不盲目跟风，也不错失机会。