文/谢逸枫
2025年9月18日万科集团董事长辛杰突然失联，10月13日公布突然辞职，新的董事长黄力平10月13日公布突然上位，万科股价突然大跌，这一切来得非常突然。因此，万科集团突然变天了，未来危机的化解可能增添变数。
深铁集团党委书记、董事长兼万科集团董事长辛杰于2025年9月18日会议上被当场带走，失联至今25日，截至2025年10月13日。不可思议的是辛杰被当场带走，失联的具体原因没有明确的说明，涉及什么案。
2025年10月13日早上，万科A股发布公告称，因个人原因，辛杰申请辞去万科集团公司董事、董事长职务，辞职后将不再担任公司任何职务。第二十届董事会第二十四次会议已选举黄力平担任董事长，正式完成交接。
总体来看，万科集团新任董事长由原董事会成员担任，熟悉万科集团、深铁集团公司的经营、投资、债务、融资全面情况，有利于万科事务工作的延续和稳定。个别管理者的调整不会影响企业改革化险的进程。
2025年以来，在深圳市及有关部门、大股东地铁集团及金融机构等各方的大力支持下，万科改革化险稳步推进，在多重挑战下实现了队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。预计深铁对万科的持续输血不会停止。
2025年9月18日会议上被当场带走，失联至今25日，一直到10月13日辛杰请辞，万科集团、深铁集团、深圳国资系统均未就此发布任何正式通报。辛杰曾被深圳国资寄予厚望，堪称 “救火队长”，如今接手万科仅9个月便突然离场。
2025年1月，万科预告2024年度巨亏450亿元，郁亮一众核心高管集体辞任的动荡时期，深铁集团董事长辛杰正式接任万科董事长。因身兼深铁集团与万科集团双重董事长职务，被视为深圳国资全面介入万科治理的核心标志。
辛杰与万科的交集仅仅9个月，期间作出二项重大决定。决定一是主导万科40年来最大的组织架构改革，即撤销区域公司层级，设立16个直管城市公司。2025年，在辛杰治下，万科撤销了万科原有的区域公司层级。
从区域管辖到直接管理。优化职能中心，集团总部新增审计监察中心、人力资源中心、财务管理中心、品牌管理中心等11个职能中心，强化风险控制、战略运营等。核心就是权力从放权到集中，地方权力被大幅削弱。
决定二是推动深铁集团累计9次向万科提供259.41亿元低息借款，最低利率仅2.34%。9月16日晚，万科A发布公告称，第一大股东深铁集团向公司提供不超过20.64亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息。
万科的危机依然未化解，新的董事长上位之后，最主要的任务依然是应对流动性紧张、到期债务、公司亏损、深铁亏损的问题。2024年，万科因销售业大跌、亏损导致流动性阶段性困难，回款速度与规模无法满足公司资金需求。
第一是流动性遇到阶段性困难。2025年上半年万科实现营收1053.2亿元，同比下滑26.23%，净亏损约119.5亿元，开发业务毛利率仅8.7%，销售金额691亿元。存量盘活回笼了57.5亿元资金，相较于庞大的债务规模，依然是杯水车薪。
毫无疑问，深铁集团注入的资金像是“止痛药”，能暂缓疼痛却治不了根本，无法让万科完全走从危机。由于销售回款速度与规模有限，无法满足资金需求，主要是应对到期债务、公司经营、投资拿地、项目开发等资金需要。
万科自身造血能力下降，受到销售持续低迷的影响，万科2025年前9个月累计实现销售额1002.9亿元，相比2024年同期对比，依然下降超4成，每个月销售额仅在百亿元级别，回血力度和规模较为有限，无法满足资金需求。
为了增强流动性，万科积极处置各类资产，控制资金流出，从公开土地市场隐身，仅小规模获取地块。2025年上半年万科仅获取6个新项目，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元。
第二是到期债务。截至2025年6月30日，万科合并资产负债表中的短期借款、其他应付款中的股东借款及一年内到期的有息负债合计金额为1553.67亿元，现金及现金等价物余额为693.48亿元，说明持有现金无法覆盖到期债务。
截至今年上半年，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元，合计约1578.59亿元。同期的货币资金约740亿元，较年初减少16.1%，资金缺口巨大。万科在今年第四季度还将有98亿元境内债券到期。
万科的状况并未好转。2025年上半年实现收入约1053.23亿元，同比下降26.23%；净亏损119.47亿元。更令人担忧的是，万科的债务总额依然高，规模比较大，截至2025年6月30日，万科负债总额达8729.88亿元。
债务压力尤为紧迫。截至2025年6月末，万科一年内到期的有息负债高达1553.76亿元，占总有息负债的42.7%。2025年是万科的偿债高峰年，到期公开债总额达431.5亿元，远超2026年的100亿元和2027年的52亿元。
深铁集团对万科的支援越发直接，从接手项目转变为直接借款，用于偿还到期债务。自2025年2月10日首次提供借款至今，深铁集团已陆续向万科提供259.41亿元股东借款，利率低至2.34%，用于支持万科偿还到期债务。
自2024年1月至2025年9月，万科通过多种渠道累计完成债务偿还约461.54 亿元。其中深铁集团作为万科第一大股东，通过259.41 亿元低息借款（利率 2.34%，可谓是低利息），直接助力万科偿债，但是万科负债仍重。
一笔笔借款支撑着万科挨过了上半年的偿债压力。据万科2025年半年报披露，截至8月下旬，该公司完成了243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。毫无疑问，没有深铁的持续输血，万科危机早爆发了。
截至 2025年9月，深铁累计提供的借款中，大部分用于偿还公开市场债券本金及利息。此外，在大股东深铁的背书下，万科通过新增融资和再融资948亿元、落地293亿元经营性物业贷等方式优化债务结构，为偿债提供流动性支持。
第三是自上市34年来出现年报归母净利润首次亏损，且亏损额495亿。2025年3月31日，万科2024年度报告显示，2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.32%。归属于上市公司股东的净亏损494.78亿元，去年同期净利润121.63亿元。
年报显示，2024年万科净利润出现高达亏损495亿元，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
2024年，万科流动性危机爆发，一年内到期有息债务达1620亿元，账面上货币资金仅882亿元，经营净现金流仅38亿元，而归母净利润亏损近500亿元，成为A股市场已披露2024年财报亏损额最大的上市公司。
2025年7月14日，万科A公告，预计2025年1月1日至2025年6月30日归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损95亿元-115亿元，每股收益亏损0.8433元/股-1.01元/股。
主要是开发项目结算规模下降、毛利率低位徘徊，新增计提资产减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。上半年销售金额691.1亿元，回款率超100%，大宗交易签约金额64.3亿元，存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个。
第四是深铁集团营收、亏损依然没有逆转。2025年8月22日晚间，深铁集团2025年上半年财报显示，营收同比下滑21.67%，归母净利润亏损约33.6亿元，其中撑起半壁江山的站城一体化业务营收同比下跌63%，占总营收比重首次跌破三成。
作为持股27.18%的第一大股东，深铁集团开始拿出真金白银驰援万科。截至8月5日累计已向万科提供借款达243.69亿元。其中2025年8月新增的16.81亿元借款，就已相当于深铁集团2025年上半年净利润亏损额的一半。
万科2025年上半年依然是亏损。2025年上半年，万科实现营收1053.2亿元，同比下滑26.23%，净亏损约119.5亿元，房地产开发业务毛利率仅8.7%，销售金额691亿元。存量盘活回笼了57.5亿元资金，面对庞大的债务规模，可谓是杯水车薪。
万科危机化解和未来的发展，归根结底取决于六个方面，首先是深铁集团的真金白银持续输血支持。其次是深铁集团持续背书为万科融资。再其次是万科销售回款加速、复苏。万科的真正命运，不仅取决于自身努力，关键是大环境的改变。
其四是万科自身资产处资和盘活效果，现金流和成本的支出控制。其五是深圳市政府和国资系统的金融、财税方面大力支持。其六是房地产市场的大环境改变，政策强刺激的出台，这是销售、回款加速、复苏的关键因素之一。
为增加流动性，万科不得不 “壮士断腕”，抛售一线城市的核心资产。2025年9月17日，万科将广州核心区越秀区的两宗资产摆上货架，并要求 “最迟2025年12月15日前缴清全款”。毫无疑问，这是万科自我拯救的最强烈信号。
2025年上半年万科销售额同比大降45.7%，自我 “造血” 能力几乎枯竭。深铁集团259.41亿元的输血，只是暂时缓解了万科的债务压力。面对8729.88亿元总债务、短期债务1553.67亿元、持续亏损，唯有继续输血，为万科争取更多时间。
黄力平接手时的万科，正处于深铁全力支持的阶段。根据公开数据，深铁集团2025年已累计向万科提供9次借款，总金额达259.41亿元。其中最近一笔是9月提供的20.64亿元借款，专门用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。
目前来看，尽管深铁集团持续为万科输血，但万科的债务压力依旧庞大。截至2025年上半年末万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元。但是公司账上货币资金只有740亿，缺口高达800亿。
未来12个月内万科债务兑付高峰发生在2025年12月份，万科将有本息合计58.71亿元的债券到期。而深铁集团亦遭遇行业下行的冲击。数据显示，上半年深铁集团实现营收72.84亿元，同比下降21.67%，归属于母公司股东净亏损33.61亿元。
深铁集团的真金白银 “输血” ，仅仅是“止痛药”，只是为万科争取到 “以时间换空间” 的机会，关键要靠万科自己和政府方面的支持。因出售优质资产、快速收缩新增拿地，加上万科优质人才的流，说明长期主动发展的动力和底牌正在流失。
黄力平上位接手的万科，正处在生死存亡的十字路口，流动性和债务及亏损、大环境和深铁自身亏损和债务的多重压力下，将是一个史无前例的重大考验。毫无疑问，万科的问题，已经是行业的基本问题。