截至2025年末，全国60岁及以上人口达32338万人，占总人口的23.0%。同一年，全年出生人口为792万。

一头是三亿多老年人，一头是不到八百万新生儿。这组对比，比任何一条楼市政策都更能说明房子的长期命运。

2025年，全国城镇化率达到67.89%。过去二十多年里，大批人口从县城、农村进入城市，买下了城市里的大量商品房。

如今，这一代购房主力陆续步入退休年龄。当他们开始考虑如何处理手里的房子，市场上的问题就从"涨还是跌"，悄悄变成了"谁来接"。

日本已经走过类似的路。日本总务省2023年住宅·土地统计调查显示，全国空置住宅达900万2千户，空置率13.8%，大约每7户中就有1户无人居住，两项数据都创下历史纪录。

易居数据显示，截至2026年6月末，8个重点城市二手房挂牌量为123万套，同比减少28万套，降幅19%。北京2026年1月27日挂牌量为12.53万套，比2025年9月的高点减少1.79万套。

2026年5月22日，国家统计局发布了2025年全国1%人口抽样调查主要数据公报。从这些数据看，二手房挂牌量在短期内并没有持续冲高，人口结构对楼市的影响更像一个长期起作用的慢变量。

用人口判断长期走势，并不只是楼市研究者的思路。国际上也有不少观察者把人口看作最关键的变量。

有韩国评论人士把人口视为判断一个国家未来最确定的单一变量。在他看来，即使不看其他资料，只看一个国家的人口构成比例，也不难预判其走向。

决定是否投资韩元资产时，人口同样是最重要的考量。他认为，以10年、20年的尺度来看，韩国市场规模难免收缩。

原因不在于韩国自身出了问题，而在于人口在减少。美国外交政策委员会高级副总裁伊兰·伯曼（Ilan Berman）在一份5月7日的国家安全笔记中，也重点讨论了中国的人口问题。

他认为老龄化无法回避，人口结构的变化已经超出单纯的社会问题。按照他的说法，1979年起实行的独生子女政策在废止之后仍留下深远影响。

他还强调，人口统计不只是数字，而是衡量全球安全格局和国家潜力的关键尺度。谈到俄罗斯，伯曼指出，俄罗斯过去20年间为扭转人口减少投入了巨大努力，措施从发放生育奖励金，一直到把媒体讨论无子女生活列为违法，但最终没有成功。

俄乌冲突爆发后，为躲避征兵或出于反战而大规模出境的俄罗斯人进一步增多。这位韩国评论人士还谈到增长方式的问题。

他认为，依靠大规模物质资本投入推动增长，会面临资本生产率不断下降的问题，从数量型增长转向质量型增长并不容易。创新要加快，需要激烈的竞争。

他以韩国自身的经历为例：韩国在亚洲金融危机中已经遇到过数量型增长的极限，单靠数量投入推动的增长终将触及上限。