班长整理了2022-2025年近4年约10万套二手房成交数据（2025年为1-10月数据，数据源自贝壳，下同），来看看成交的结构性变化：

什么样的房源受欢迎、什么样的无人问津，哪个面积段受众广、哪种户型流通佳，还有区域销量趋势—哪个区县热度攀升，哪个区县成交量逐年下滑。

一、成交面积段变化

2022年合肥成交二手房，90-120㎡是绝对主力，占比高达33.19%！

其次是70-90㎡，占比29.7%；50-70㎡与120-150㎡成交量相近，180㎡以上占比均不超过1%。

2023年，90-120㎡依然是成交主力，占比达34.18%。

其次是70-90㎡，占比27.86%；50-70㎡与120-150㎡成交占比相近，整体与2022年差距不大，不过200-300㎡成交占比略有上浮。

2024年，90-120㎡还是成交主力，占比达36.1%。

其次是70-90㎡，占比25.22%；50-70㎡与120-150㎡成交占比差距拉大，120-150㎡成交占比较2022、2023年大幅提升。

2025年（1-10月）90-120㎡成交量最多，较2022年上涨约5个百分点；120-150㎡与50-70㎡差距进一步拉大。

通过下图对比数据可以看到，近年50㎡以下成交占比陡然下降，50-70㎡、70-90㎡也是连年下滑。

90-120㎡占比则快速攀升，是表现最亮眼的；120-150㎡有小幅上浮，150-200㎡变化不大，200㎡以上占比有一定提升！

数据很直观：房价回调后，原来买 90㎡以下的预算，现在能直接冲 90-120㎡；120-150㎡是刚改/改善面积段，改善需求是一直存在的；150-200㎡因新房集中供应，大幅挤压二手房成交量；200㎡以上的顶级改善，受市场波动影响较小。

再来看一下12月份挂牌数据情况，90-120㎡房源最多，占比 36.6%，妥妥的供应主力。

紧随其后的是 70-90㎡（24.27%）、120-150㎡（16.38%），50-70㎡也有近 10%，50㎡以下和 150-200㎡挂牌量差不多。

看近年成交数据，供应和成交的面积段占比基本匹配，但 150㎡及以上的大户型，供大于求的趋势较明显！

二、成交户型占比变化

2022年三室是市场成交主力，占比高达48.52%；二室成交占比31.34%，一室与四室占比相近，五室及以上占比仅1.2%。

2023年三室同样是市场成交主力，占比达48.82%；二室成交占比29.44%，略有回落，一室与四室占比相近，五室及以上占比有所上浮。

2024年三室依然是市场成交主力，占比49.59%；二室成交占比27.75%，占比再度下滑，四室成交占比上涨明显，五室及以上则变化不大。

2025年(1-10月)三室还是市场成交主力，且占比首次过半，高达53.78%；二室成交占比24.73%，比例再次下滑。

通过近4年数据对比可以看到，一室、二室户型逐渐下滑，三室户型成交占比快速攀升，四室与五室占比也有一定上升，5室以上没有明显变化。

12月份统计的挂牌数据显示，三室占比50.71%、二室占比26.4%，四室占比13.57%，一室和五室占比6.61%和2.1%。

成交数据可见，三室流通性稳居第一，成交与挂牌占比匹配度高；二室需求正在减缓，房价没有回暖、上涨前可能会面临流通不畅的情况。

三、区域成交占比变化

2022年合肥9区3县中成交占比最多的区域是瑶海区，占比达到15%。其次是庐阳区的12.78%和蜀山区12.35%，包河区和新站区有11.15%和10.87%。

2023年成交占比最多的区域变成了庐阳区，瑶海区紧随其后，然后是包河区与蜀山区，新站区被滨湖区超过。

2024年成交，庐阳区、蜀山区和包河区 “旗鼓相当”，滨湖区超过10%，高新区和经开区也在上涨，新站区再度下滑。

2025年（1-10月）包河区成交占比最多，庐阳、蜀山和滨湖“不相上下”。

近四年数据对比可以看出，滨湖区销量快速攀升，高新区、肥西县、肥东县占比也呈上升势头，庐阳区、包河区、经开区整体稳定，瑶海区、新站区、长丰县下滑明显。

挂牌数据显示，目前蜀山区挂牌房源数量最多，其次是庐阳区、肥西县、包河区和瑶海区，滨湖区占比8.8%，新站区7.22%，经开区和高新区分别为5.68%和4.93%。

从各区县供应数据和成交占比来看，高新、滨湖、经开流速较高，庐阳、瑶海、政务、包河、新站数据较平稳，蜀山、肥西、肥东、长丰挂牌数量明显多于成交。

综上所述，近4年合肥二手房市场，90-120㎡三室是绝对主力且占比持续攀升，120-150㎡改善户型需求上升，小户型成交下滑；区域方面，滨湖、高新等区域崛起，部分区域流通放缓。

面积段与户型的供需匹配度直接影响成交效率，建议买卖双方多关注市场变化与数据趋势，以便及时做出最佳抉择。