URI城市租住游学回顾 | 成渝住房租赁市场研学总结（上）

URI有话说：URI城市租住学会作为上海住房租赁行业的领先综合服务平台，始终立足上海、服务全国，以赋能行业高质量发展、践行民生保障社会责任为初心，以前瞻视野深耕住房租赁领域，致力于搭建行业优质资源共享与专业经验互鉴的核心桥梁。

面对住房租赁行业深化改革、提质增效的发展趋势，我方敏锐洞察行业在政策落地、产品创新、运营管理、资源整合等方面的核心需求，创新推出“URI住房租赁行业研学活动”。活动通过实地参访、政企对话、深度研讨等多元化形式，系统解构前沿发展思路、成熟开发模式、高效运营体系及特色项目实践经验，旨在让全国住房租赁行业参与者“有所见、有所学、有所得”，推动优质经验跨区域、跨主体高效传递，助力行业整体服务水平与运营能力提升。这既是URI城市租住服务模式的重要创新实践，更是对“推动行业协同发展、夯实民生保障根基”社会责任的生动践行，为中国住房租赁行业规范化、精细化、可持续发展注入强劲动力。

本次研学聚焦成渝两地住房租赁市场，共实地考察 7 个代表性项目（含国企、央企、外资、合资背景）、1 处工厂，开展 4 场专题座谈，核心覆盖保障性租赁住房、服务式公寓、人才公寓三大细分赛道，深入了解不同背景企业的产品设计、运营策略、盈利模式与行业痛点，同步获取《中国服务式公寓酒店的市场机遇》等专业课题的行业洞察，为租赁行业运营提供了多维度实践范本。

本期，就让我们跟随「游学记·URI Study Tour」，一起回顾精彩的游学之旅。

启程：URI看见一个“规范与活力”并存的成渝市场

2025年成渝住房租赁市场呈现政策加持、保租房成主力、国企主导、租金稳中有降的核心特征，双城协同且各有特色，具体情况如下：

1.成都：已形成清晰的“市场+保障”双轨发展模式，政策护航下呈现稳健增长态势。2025年截止三季度保租房市占率达48%，1-10月新增筹集9548套，累计筹集量超22.4万套（其中6.8万套已投入运营），中心城区35元/㎡/月的稳定租金与超90%的动态配租率，精准匹配约650万租赁人口的居住需求。市场活力持续释放，超15家地方国企踊跃入局，全国TOP50租赁企业半数入驻，600余家租赁企业与约40万套市场化房源共同构筑多元供给体系，30-60㎡一房为主力户型，TOD等创新模式项目备受青睐。受保租房集中入市影响，2025年三季度集中式公寓租金同比下降6.6%，保租房实际租金仅为个人房源的6-7折，有效平抑市场租金。随着国家《住房租赁条例》颁布，成都版配套条例呼之欲出，“机构备案-房源核验-资金监管-信用管理”全链条监管体系已然成型，这座少了沿海喧嚣的城市，正以政策为轨、以供需为基，在住房租赁高质量发展赛道上稳步前行，成为兼具运营深度与市场机遇的行业热土。

2. 重庆：重庆租赁市场集中式房源规模随政策推进与存量盘活持续扩容，作为集中式房源核心组成部分，保障性租赁住房供给尤为突出，截至2025年三季度重庆已累计筹集31.3万套（间），2025年更是有多批次项目密集入市。市场化集中式房源同样供给充足，通过盘活“一点四区”存量资产已筹集40余万套。2024年市场整体出租率高达94.5%，呈现出布局多元、供需适配的发展态势。目前根据流动人口及高校毕业生租房人口预估租赁需求约320万套，整体机构化率约3.6%，机构化水平比较低。聚焦存量资产盘活，通过收购存量商品房扩充保租房供给，累计签约收购存量商品房8000余套，2025年10月新增520余套配套齐全的保租房，月租800元起且执行民水民电。同时发力租赁住房精细化运营，部分项目配备智慧监控、送餐机器人等设施，还在推进数字化服务平台建设，完善租购并举的住房制度。

—这是一个既考验运营深度，也充满机遇的战场。

行程设置及项目特色：

第1天（10/29）·重庆

-上午：杭州飞重庆

-下午：考察「两江知寓」国企项目及双方领导会面座谈

-晚上：入住体验「壹棠服务公寓」

第2天（10/30）·重庆

-上午：考察雅诗阁旗下同区域双品牌（盛捷+馨乐庭）

-下午：参观「鹿客工厂」

-晚上：入住体验「瑞贝庭王府井店」

第3天（10/31）·重庆→成都

-上午：赴成都，考察「瑞贝庭王府井店」

-下午：考察「憬黎公寓」+培训会

-晚上：入住体验「盛捷高新酒店公寓」

第4天（11/1）·成都

-上午：考察当地网红保租房项目「成都轨道寓见双凤桥店」

-下午：成都机场返程

URI手记：

2025年的秋天，我们与杭州4大国企同仁一道，从本次研学项目及行业分享中提炼出七个“行业风向”：

1.产品分层与定制化深化：学习重庆两江知寓 “1+3+N”（简装 + 自主版本 + 企业定制）的产品模式，优化客群匹配度，针对企业蓝领、白领、管理层等不同群体，新增 “宿舍型”、“居家型” 多类定制选项，强化企业批量租赁的价格梯度与配置灵活性。

2.政企与国企资源联动：借鉴重庆两江知寓 “公租房转安置房” 政策突破、成都轨道寓见 TOD 保租房模式，学习到深化与地方政府的保障房合作，接入财政采购系统成为指定供应商；联动轨道交通、产业园区资源，布局职住平衡的租赁社区，争取租金优惠、税费减免等政策支持。

3.多产品线协同运营：从重庆盛捷 & 馨乐庭双品牌区隔、壹棠与壹间高低端互补模式中，从中学习到如何通过 “高端树形象、中端稳现金流” 的组合，提升整体资产利用率。

4.社群共创与服务延伸：学习成都 “隔壁子” 社区的 “共创联盟” 机制，让现有青年夜校、求职平台与租户兴趣社群深度结合，邀请入驻商铺、社群举办主题活动；新增就业服务站、共享自习室、社区食堂等场景，将居住空间升级为青年成长平台。

5.数智化运营升级：从重庆盛捷的数字化营销（抖音达人矩阵 + 私域沉淀）、瑞贝庭的集团会员体系赋能中，学习优化企业现有智能系统，新增动态定价模块、AI 客服工单联动，实现房源出租率与客单价的精准调控的方式。

6.收益管理创新：采用 “动态定价 + 产品拆分” 策略，参考盛捷的 “今夜特价”“含早 / 不含早” 组合定价，针对企业长租房源推出 “长租折扣 + 增值服务包”；将公共配套（健身房、会议室）以会员制向租户售卖，实现公区从成本中心到利润中心的转变。

7.轻资产扩张与模式复制：从雅诗阁特许经营、憬黎公寓 “外资 + 国资” 合资模式中，发现契合企业的轻、中、重资产的合作方式，输出运营标准与品牌管理经验，与拥有存量资产的国企合作，降低自建成本，快速拓展全国门店。

行程及亮点

第一站：参访两江知寓

重庆规模最大住房租赁国企

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游学第一站，我们来到了重庆租赁市场的“压舱石”——两江知寓。

一个典型的国企通过产品创新与政策突破盘活存量资产的案例。其“人才房”模式和灵活的“1+3+N”产品体系为其他城市提供了范本，但未来发展受制于产业依赖性和固有的资产财务困境。

1.项目介绍·简介与背景：

该品牌是重庆两江新区直属的国有住房租赁平台，由重庆两江知寓投资管理有限公司（两江开发投资集团全资子公司）打造。属于分布式精品租赁公寓集群，专注于为两江新区落户企业的各类人才提供高品质保障性租赁住房，是“先产后城”模式下的重要居住配套。在多个区域布局9个项目，累计已开业3.5万套房源（初期规划11.5万套，后改为6.6万套）。当天参观的一组团人才公寓房源约3906余套，出租率达90%。

·产品体系与配置：

项目采用 “1+3+N” 的灵活产品模式（简装房+三种自主打造版本+企业定制）

·运营策略：

1.概念创新：提出“人才房”概念，将空置公租房升级改造，面向青年白领和企业技术人员进行市场化租赁；

2.政策突破：争取到“公租房转安置房”政策，为市场化运营扫清障碍；

3.放宽准入：面向全社会招租，入住门槛极低（满足五类条件之一即可，涵盖新区企业员工、各类认定人才、本科以上人员等，旨在让更多人符合条件）；

4.租金优惠：对前三类人才及符合条件企业给予租金7折优惠；租赁30套及以上可享“七折再9.5折”优惠；

5.运营模式：采用“小总部+大运营”模式，将物业服务等外包给市场化公司，以控制成本、保障品质，比如社区活动也由物业公司承担；

2.项目痛点

·产业依赖性强：90%的入住率依赖周边特定产业（如长安、赛力斯等），易受产业周期波动影响，存在空置率回升风险；

·资产与财务困境：

a)产权与收益权分离：资产由财政投资建设，产权归属政府或平台公司，但其运营和收益权交给了企业。这导致了复杂的财务处理问题（是计入固定资产、投资性房地产还是其他非流动资产），并面临严格的审计挑战；

b)“两条线”管理：公租房租金收入被视为财政性资金，需要“专户管理、收支两条线”，使得企业运营灵活性受限，成本高昂；

第二站：重庆壹棠服务公寓

招商蛇口重庆双项目协同输血标杆

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游学第二站，我们沉浸在了一个截然不同的文艺空间——招商蛇口旗下的重庆壹棠服务公寓。

招商蛇口旗下服务公寓品牌，是其品牌升级与全国布局的尝试。揭示了在强性价比导向的重庆市场，高端产品面临的现实困境。其与亲民产品线（中低端公寓壹间公寓）协同的“输血”模式，提供了一种务实的生存思路。

1.项目介绍·简介与背景：

项目位于两江新区核心的金山意库园区。作为央企招商蛇口旗下品牌，壹棠服务公寓是此前落户金山意库的壹间公寓“升级版”，内设201间客房，配套齐全，精准平衡“星级酒店专业服务”与“居家温馨舒适”，满足日租、月租、长租等多种需求。壹间公寓和壹棠服务公寓主要为园区配套，为入驻企业和周边居民提供服务。

金山意库由重庆两江新区和央企招商局集团旗下招商蛇口联合，利用闲置厂房打造的文化创意产业集聚区，项目总投资超5亿元，改造面积13万m²。2019年3月，壹间公寓落地金山意库，总面积为约8177 m²，共计176套房。主力户型为单房（约42 m²）和一房一厅（约69 m²）。壹棠服务公寓作为其第四期配套，投资约3000万左右，这是壹棠服务公寓品牌首次走出深圳，面向全国布局的第一步。

·运营策略：

服务优势：提供包括单早、能耗、清洁、社群活动等在内的长住福利，服务细节极具温度，如生日礼物、周期性水果、专属摩托车棚等。

双项目协同：与隔壁定位更亲民的“壹间”公寓（176间，100%出租率，提供单间、一室一厅、双床、单间合租户型，月租在1557元-2848元/月，有独立接待前台，共享壹棠酒店公区）共享约40人的运营团队，形成“高端品牌树立形象，亲民产品保障现金流”的协同运营模式。

第三站：雅诗阁旗下同区域双品牌店

一堂生动的“品牌差异化”实战课

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游学第三站，我们来到重庆南岸，考察了雅诗阁集团在西区的第一家“双品牌店”——盛捷服务公寓与馨乐庭连心酒店。

这可能是本次游学中最具启发性的一课：同一集团下的两个品牌，如何在同一地址共生共荣，并实现精准的客群分流？“在非核心区位创造核心价值”的典范。通过双品牌协同、主动销售和数据化收益管理，成功克服区位劣势，为自己创造了稳定多元的客源生态系统。

1.项目介绍·简介与背景：

两个项目均位于重庆市南岸区快速发展的茶园新区，属于非传统核心商圈，在重庆东站启用后，该区位将成为重要的交通枢纽。由金隅地产与新加坡凯德集团全资子公司雅诗阁携手合作，这一合作也是南岸区借助中新（重庆）战略性互联互通示范项目，丰富了茶园片区文旅配套，相较于核心区，在租金和运营成本上具有一定优势，能够提供更具竞争力的房价。两个项目只有一街之隔，同时于2023年10月27日试营业。采用双品牌协同战略，覆盖不同客群，旨在实现客户资源内部高效转化与价值最大化。