一、年初我做过两个预判：
【预判一】今年广州二手楼市“小阳春”的成交量，有望与2025年持平，甚至小幅超越。4月开始，一手房将进入集中推盘期，比如南泰项目。
【预判二】二手小阳春的热度，最快在4月19日后降温，最迟在五一假期后退热。进入5月，挂牌价和成交价大概率进一步下滑。
为此，我一直盯着各类实时数据。今天是4月28日（周二），是时候检验我的预判了。
二、检验
❶ 一手房集中推盘
当前最热的绝对是南泰项目（保利海韵），中介、自媒体铺天盖地在推。还有中海萬辰华府、聚龙湾·源舍等全新盘，基本都集中在近期开盘。二手楼市的流量和热度，很快会被一手抢走。再加上各类考试、世界杯、暑假，未来四个月，二手房都会变得异常难卖。这一点，我在《广州楼市的“卸妆水”》里已经详细讲过。
❷ 贝壳成交量（2025 vs 2026）
以元宵节为节点，共八周数据对比：
2025年（2月10日－4月6日）：累计7781套2026年（3月2日－4月26日）：累计8410套
同比629套，今年通过贝壳买房的人比去年多。
（PS：虽然两年的时间节点略有错位，但作为同比参考，趋势依然值得关注。）
为什么多？我分析了几点：
【市场占有率】无论加盟商数量、门店数量还是员工数量，贝壳在中介行业都占据绝对优势。3月贝壳成交4873套，住建局过户数为7681套，贝壳市场占率约63%+。即便有个别单子取消，也接近六成。
【认知层面】楼市调整了3-4年，不少人觉得2026年房价差不多到底了。
【舆情层面】个别有影响力的中介/自媒体渲染“市场起来了、房价反弹了”。
【情绪层面】有人怕踏空。以前买不到的优质盘，现在能买到了，于是半焦虑半兴奋地入手。
【资金层面】2026年一季度（1-3月），居民住户存款增加了7.68万亿。一方面是降本增效、积谷防饥；另一方面，卖房套现后持币观望的人也在增多。有不少人在2023-2025年卖了房后，一直拿着现金等机会，其中也包括“忍了很久、不得不买”的刚需买家。
（补充转折：当然，住户存款是继续存还是流向楼市？取决于信心、预期、经济等多个条件因素。但目前至少说明：市面上的资金池并不干涸，只要预期和经济扭转，购买力还在。）
钱多了，房价又便宜了，买房人的底气自然足一些。
但与此同时，买家在提高首付比例甚至全款支付，换来的是贷款比例下降。这个我在《2026一季度居民贷款：十年未有之大转折》里详细讲过。
一句话：以贝壳的数据来看，2026年元宵节后的“成交量、挂牌量、看房人数”，确实比2025年多。
但最终还要等4月的网签数据和过户数据，才能知道真实成交量。我之前对比过3月的网签量、成交量、转化率，发现2026年都比2025年低。我知道又有人会强调“数据滞后”，那届时再看滞后程度。
还有一个细节：贝壳挂牌量下降，不等于卖房的人少了。有些资料不完整的房源，根本不在挂牌量里显示。比如：琶洲南TOD（品越华府）
挂牌只显示30套，但还有66套未上架。
也就是说，琶洲南TOD实际有将近100套二手房在放卖。
❸ 冰山指数——代表报价
截至2026年4月26日：21623元/㎡，同比上年11.23%，环比上周21642元/㎡0.09%
备注：除了2月三周、3月一周环比上涨外，其余每周都在环比下降。跌幅虽在收窄，但不能等同于房价触底——跌幅收窄，也是在跌。
❹ 冰山成交指数——代表成交价
截至2026年4月5日：21586元/㎡，同比上年14%，环比上周21603元/㎡0.08%
备注：3月29日小幅反弹后，4月初成交价又继续往下走。
综合冰山指数（报价）和冰山成交指数（成交价）：广州二手房价仍未止跌。2-3月曾短暂反弹，4月开始继续下行。不过跌幅有收窄迹象，这个也必须看到。但后续会不会扩大？不排除这个可能。
我的结论是：短期（4-5月）仍然看跌，但中期（全年）跌幅可能收窄至4-6%区间。也就是说：还没到底，但跌得没那么快了。
根据冰山指数和冰山成交指数1月首周与4月最新数据的对比，推算广州二手房价全年均值跌幅在4-6%区间。
推导过程如下：
【冰山指数】1月4日为21915元/㎡ → 4月26日为21623元/㎡，累计下跌约1.33%，年化后约4-5%
【冰山成交指数】1月4日为22026元/㎡ → 4月5日为21586元/㎡，累计下跌约2.0%，年化后约5-6%
综合两者，得出全年均值跌幅4-6%区间。前提是，没有黑天鹅事件！
换句话说：
如果你的房价跌幅＜4%，那恭喜你，你持有的房子【跑赢大市[微笑]】。
如果你的房价跌幅＞6%，则Sorry，你持有的房子【跑输大市[再见]】。
（补充说明：如果落在4-6%区间的，属于正常波动，不必焦虑。）
如果你说：“我那套为什么要跌？我的可以涨，那你又怎么说？”
那我可能会说：“恭喜你被我恭喜到了”——因为你有可能是房企老板。
❺ 趋势动物Pro
截至4月26日：26991元/㎡，同比上年9.5%，环比上月0.4%，环比上周27012元/㎡0.08%
三、小结
小阳春接近尾声了，到了该交成绩单的时候。
对我而言，成绩单分四大块：
① 市场预判——对未来：前瞻性、准确率、洞察力
② 数据分析——对现状：逻辑性、客观性、全面性
③ 咨询结果——对客户：解决了什么问题、拿到了什么结果？
④ 内容口碑——对读者：提供了什么帮助、得到了哪些启发？
前两部分已经展示过，接下来，就是展示后两部分了。