宅基地建房不是"想建就建"，这些底线一旦跨越，投入的辛苦钱可能付诸东流。

自然资源部和农业农村部的联合通知，再次强调严守"八不准"规定，对农村违法占用耕地建房行为保持"零容忍"的严管态势。与此同时，2025年中央一号文件也明确了农村宅基地的管控底线。

政策的核心是"疏堵并举"——既坚决遏制新增违规占地建房，也依法保障农民合理的住宅建设用地需求。

耕地红线：永久基本农田坚决不可占

占用永久基本农田建房，是首当其冲的"高压线"。

自然资源部已多次公开通报上百起此类典型案例，处置方式基本是拆除。

从2025年自然资源部、农业农村部的最新通知到中央一号文件，都反复强调要持续整治农村违法占用耕地建房问题。

这意味着，一旦被卫星监测或现场查实占用耕地建房，特别是永久基本农田，等待它的命运很可能就是被彻底拆除。

审批流程：无证建房一律视为违建

过去在农村，建房审批常被轻视。如今，"未批先建"是典型的违法建筑，将面临被强制拆除的风险。

合法建房必须经过"申请→公示→审批→验收"的完整流程。

农户需要向所在的农村集体经济组织提出申请，提供宅基地使用承诺书、家庭户口簿等材料。

经村民代表会议讨论、公示无异议后，由乡镇政府审核批准，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

缺少任何一个环节的合法手续，都属于违法建设。"先建后批"的想法在现行政策下已完全行不通。

面积规定："批少建多"后果严重

农村宅基地不是想要多大就有多大。各地均对宅基地面积有严格规定。

超越批准面积建房（"批少建多"），超出部分在确权登记时不予认可，并注明在不动产登记簿和权证附记栏中。

严重超标的建筑部分，同样面临被拆除的风险。建房面积一旦超过规定标准，必须依法接受处理，无法通过补办手续"转正"。

身份条件：非集体成员无权占地

宅基地是农民基于集体经济组织成员身份享有的福利，所有权属于集体，农民只有使用权。

严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房确权发证。

同样，非本集体经济组织成员（包括外村村民、退休干部等）抢占土地建房也在严禁之列。

政策明确"不得以所谓的'特殊资格权'、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房"。

即使通过私下协议购买或占有宅基地，也无法办理不动产登记，权益不受法律保护，产生纠纷后可能面临钱地两空的局面。

规划限制：不符合规划一律不批

在农村建房，选址必须符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划。

乡镇政府编制村庄规划时，会统筹考虑土地利用、产业发展、人居环境整治等多重因素，宅基地的用地规模和布局已在规划中明确。

在规划建设用地范围外建房，特别是占用农用地未办理转用审批手续的，都属于违法占地。

即使是翻建房屋，如果原房屋本身是违法占地，那么翻建行为也会被认定为新的违法用地。

其他禁区：这些情况同样不能碰

除了以上五种情况，还有几条"底线"值得警惕：

严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房。合作建房本质是租赁，合同期不能超过20年，房屋只能登记在农民名下。

严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。国家明令禁止别墅类房地产开发项目。

"大棚房"问题。指以农业设施名义违法违规占用耕地进行非农业建设，一旦发现将被拆除并严厉处罚。

对于合法建设的农房，国家正在加快推进"房地一体"确权登记，预计2027年底前将全面完成。

确权后，农民不仅能更好地保障自身权益，还可通过出租、入股、合作等合规方式盘活闲置住房，获得可持续收益。

守住底线，才能保住家园；依法建房，方能安居乐业。