政策东风吹到家门口——四中全会之后，房地产会咋变？

10月24日闭幕的四中全会，公报中“推动房地产高质量发展”像一把“手术刀”，精准划向了千家万户的“房账本”。政策落地后，普通家庭最先感受到的变化集中在三方面：

“好房子”有了官方标准

过去开发商口中的“好房子”常沦为营销话术，但未来隔音、采光、无障碍设计等将成为验收的硬性指标。不达标则无法取得预售证，“居住舒适度”首次成为强制要求。

老房子迎来“升级潮”

“城市更新”被提到与新建设同等高度。老破小若地段优越，可通过政府补贴、社会资本参与改造，例如加装电梯、外墙保温等，居民仅需承担约1/3费用，实现居住体验与资产价值双提升。

“公摊刺客”逐步退场

多地试点“套内面积计价”，购房时100平方米的房子可能实际多得8平方米，相当于为家庭节省一笔可观支出。未来试点范围有望扩大，购房时需重点关注合同中的计价方式。

政策正从“高大上”转向“接地气”，将“居住体验”切实纳入监管，为普通家庭争取更多实惠。

别人家的房子——三个“好房子”爆款案例

兰州“四代宅”：露台成销售王牌

中海·金城府通过每户赠送30–50平方米空中露台，精准契合西北居民对户外空间的需求，四次加推均售罄。虽建安成本每平米增加约300元，但溢价达1000元，实现买卖双赢。

芒市“挑高6米”：小城市改善需求爆发

云南芒市某项目以6米挑高客厅、270°观景阳台设计，击中当地人对居住品质的升级需求，40天内去化率高达92%，证明好房子无需区分城市能级。

上海“高福云境”：顶豪的“五恒”标配

总价1.3–1.7亿元的豪宅，凭借恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净系统，室内噪音≤30分贝，PM2.5常年个位数，25套房源3分钟售罄，印证产品力才是硬道理。

普通人也能用的“好房子”鉴别指南

以下指标可现场验证——

隔音：伪好房仅提“双层玻璃”，真好房需三玻两腔且隔音≥40分贝。晚间关窗听马路噪音，楼上脚步声清晰可闻则不合格。

采光：伪好房用暖灯营造氛围，真好房窗地比≥1:6，客厅多面采光。阴天自带照度计，室内自然光照度≥300lux为及格。

空气：伪好房仅装新风不提换气次数，真好房需保证新风量≥30m³/h·人，PM2.5过滤≥95%。查阅新风主机铭牌风量，可自行计算人均指标。

无障碍：伪好房用“2厘米门槛”敷衍，真好房要求室内无高差、门宽≥85厘米。建议推婴儿车或轮椅实地测试。

充电桩：伪好房口头承诺“预留管线”，真好房需车位100%预留电表。可实地抽查地下车库电表安装情况。

露台/阳台：伪好房用“赠送面积”吸睛，却无法写入合同，真好房需独立结构且合法标注于竣工图。

隔味：伪好房样板间不设厨房下水，真好房配备S弯管道+防干涸地漏。可通过走访已交付楼栋，检查公共区域异味。

保温：伪好房仅口头宣传，真好房需公示传热系数K值（华北≤1.2，华东≤1.5）。数据可要求出具节能验收报告查阅。

存量房问题自救方案

已购入“非好房子”，可通过以下方式补救——

隔音差：加装静音垫与石膏板吊顶（成本约80元/平方米），或更换三玻两腔窗户（总成本2万元内），降噪效果显著。

外墙渗水：采用红外热成像定位漏点，注浆+外墙防水涂料处理（单价150–200元/延米），80平方米墙面维修费用约1万元。

无电梯：申请“共享电梯”模式，居民按次付费（0.2元/层），政府补贴30–40%，北京、杭州等地已成功推广。

车位紧张：与街道、企业合作改造“边角地”为立体车库，单个车位仅占5平方米，居民通过长期租赁获得使用权。

出手困难：通过增设独立卫浴、品牌空调、高速Wi-Fi提升租赁竞争力，租金提高10–15%后，更易转手给投资客。

房老二始终认为，政策导向与市场趋势只是参考，真正的“好房子”应服务于日常生活。下次看房时，不妨带着这份指南逐条验证——若销售无法满足要求，理应为“伪好房”争取更合理的价格。能畅通推行婴儿车、满足老人无障碍通行、保障周末安静睡眠的，才是值得选择的居所。