回顾2021年5月，江苏昆山某小区物业经理在与业主发生口角后，抄起一把消防斧朝向了业主。

一年后，还是在江苏，又有一名保安因为物业纠纷对业主抄起了消防斧，还扬言称他的支援力量可以在半小时之内占满小区。

业主与物业的紧张关系不是新鲜事。

头部三家公司的体量已经是几百亿级别，碧桂园服务、万物云、招商积余2025年营收分别达到483.54亿元、372.72亿元和192.73亿元。

听着像印钞机在转。可就是这么大的盘子，行业整体却在喊苦。

2025年62家上市物企毛利总额538.9亿元，同比下降1.6%，行业整体尚未走出盈利承压的阵痛期。规模在长，利润在缩，这就是当下物业圈的真实底色。

物业官方定义是房产和地产的统一，民间定义是干啥啥不行，收钱第一名。如今人憎狗嫌的物业，最初其实是作为先进经验从香港地区引进来的。

1981年3月，我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，并开始为在深圳投资购房的海外和港台地区人士提供物业服务。

最早的物业是特供的，因为当时还是单位分房的模式，不是市场化的商品配套服务；单位分的房子多是四六层十多平的筒子楼，除了水电垃圾没有别的复杂需求。1988年2月，住房制度开始改革，住房开始商品化，物业作为配套产品走入寻常百姓家。

然而中国首批物业管理公司不少是由房管部门改制而来，以前他们和居住者之间是行政管理者和被管理者关系，现在要变成服务者和服务对象的关系，制度的改变并不能短时间内改变双方的地位关系。

更糟糕的是，直到2003年物业管理条例正式实施之前，国内物业长期处于无法可依、只能依靠行政管理条例进行规范的窘境。再看当下的账。

2024年60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量持续扩大至13家。曾经被资本市场追着捧的"现金奶牛"，突然发现奶挤不出多少了。

钱跑哪儿去了？一位从业十多年的资深人士坦言，一个十万平米的中型小区，一年基础物业费收进来五百多万，过半都要花在人员成本上。

保安、保洁、绿化工、电工水工、前台管家，人工这一栏就是个填不满的坑。进入21世纪，中国居民住房自有率已达80%时，物业凭借着和房子的捆绑销售，普遍服务差到有房地产商靠一手好物业就能把房子卖出去。

万科当年在开发坂田四季花城时，这楼盘背靠垃圾处理厂，仅有一路公交车经过，这种烂地能卖成宝宅，就是靠的物业。物业公司当年上市时最爱吹的第二增长曲线——社区增值服务，如今全线退潮。

从2021年到2024年，60家上市物业企业的社区增值服务占总营收比重从15%降到了11.9%。到了2025年，上市物企社区增值服务收入均值约2.86亿元，同比下降4.98%；非业主增值服务收入均值约1.16亿元，同比下降22.15%。

老本行还是收物业费。以万物云为例，2025年住宅物业管理这类"循环型业务"收入334.02亿元，同比增长8.5%，占总营收的比重提升到89.7%。

2025年度全国物业服务满意度调查显示，客户反馈最频繁的三类不满意问题是：物业费偏高、停车管理混乱、公共设施维护滞后。在裁判文书网上输入"物业"一词，相关搜索记录多达358万条，其中与物业管理相关的超过76万。

2006年，北京电视台记者李媛媛发表长篇报道《北京物业暴力真相调查》：2001年至2005年，北京100多个居民小区中，业主与物业发生过严重纠纷的占到80%，其中发生肢体冲突和暴力冲突的占37%。

物业和业主间的不平等关系，从交房入住的那一刻就已经确定了。根据物业管理条例规定，业主大会成立前，应由建设单位选聘物业管理企业制定前期物业合同。

开发商因利益绑定而选定的物业公司只是个过渡，但这个底坑就是个巨坑。物业公司会将自己的责任建立在多数业主缴纳了物业费的前提下，如果业主没缴纳足够多的钱，他们对于服务质量也就不存在任何承诺。

很多物业还会通过霸王条款强行让业主转移楼体、电梯广告收入，并对停车位收费、停车场权属、房屋转让等诸多业主权利进行干预。2025年前三季度，杭州、江西、湖北等地针对性地围绕公共收益管理出台了相关政策。

属于全体业主的钱，越来越要摊到阳光下让大家看。压力之下，物业公司自己也开始"瘦身"。

万物云全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元，世茂服务退出6090万平方米，彩生活终止合约面积5860.8万平方米，中海物业退盘4450万平方米。行业内部的两极分化肉眼可见。

2025年TOP10物企营收均值208.48亿元，是其余企业均值的11.87倍。背靠央企国企、品牌硬的还能撑，靠民营开发商输血的小物业，越走越窄。

这门生意到底还赚不赚钱？2025年60家上市物企人均净利润由降转升至1.34万元/人，同比提升11.2%。

人均一年净赚一万三，跟老百姓想象中的"暴利"完全不是一回事。放到2026年的今天，这更像一门拼服务、拼精细、拼口碑的辛苦活。