在我代理房产纠纷的这些年里，烂尾楼案件始终是最令人痛心的类型。看到《解除烂尾楼购房合同之后》一文，我感慨颇多。我始终认为，烂尾楼案件从来不是购房人与开发商之间的双边纠纷，本质上是一场开发商、银行与购房人之间的三方博弈。在这个失衡的结构中，购房人往往是最无助的一方。

这是因为，三方的核心诉求截然不同：开发商追求资金回笼与风险转移，银行要保障抵押债权安全，而购房人想要的，不过是一个能够安身立命的家。项目一旦烂尾，这些利益便激烈碰撞，导致最弱势的购房人想要实现安家的愿望面临重重阻碍。

在我们办案的过程中，有些项目在介入后会顺利复工，给人问题即将解决的希望。但是，开发商的复工动机各不相同：有些是真心想尽快竣工，以打消业主退房的念头；更多的则是迫于压力，意图应付了事。因此，即便项目复工，交房时往往还要面临“质量问题”、“产权问题”等后续门槛。为了跨越这些门槛，业主们常常不得不展开一轮又一轮的诉讼。

即便购房人下定决心“断尾求生”（解除合同并退房），仍会面临执行难的困境。比较糟糕的情况是，在法院判决执行开发商的财产返还银行及购房人的房款时，银行又有可能会主张其对房款优先受偿。

很多人对此不理解：“为什么我出了首付、还了贷款，房子烂尾了，银行还能优先拿回钱？”

这背后的关键，通常在于“抵押预告登记”。在签订贷款合同时，银行会办理此登记，可以理解为为其未来的抵押权“占位”。当购房人断供且房屋建成条件满足时（尽管项目烂尾，但法律上可能已满足形式条件），这个“预告登记”就可能转化为正式的抵押权。因此，即使法院判决由开发商承担还款责任，银行基于其已设立的抵押权，依然有权就该房产的变价款优先受偿。

当然，这并非绝对。银行最终能否成功行使优先受偿权，取决于具体案件事实，例如预告登记是否有效转为正式抵押、是否存在程序瑕疵等。因此，购房人并非完全没有抗辩和争取的空间。那么，作为购房人，我们该如何在这条布满荆棘的维权路上走得更稳、确保自己利益的最大化呢？这里有四条建议，希望能帮到大家。

第一、一旦发现项目要烂尾，如果奔着复工交房，业主要尽可能团结一起。但是这个团结一致要有个大前提，宁缺毋滥。

第二、尽快采取合法合规的方式给开发商施加压力，不要局限于某一种维权方式，要充分运用法律赋予咱们购房人的权利，让开发商看到摆烂的成本和代价。

第三、如果自己的房子被别人查封，要及时提起执行异议，必要的时候提起执行异议之诉。如果要解除合同，务必注意要“双解除”，而不是只解除购房合同，忽略按揭贷款合同。双解除以后，要及时申请执行，及时主张购房人的优先权，灵活运用最高法的相关保护购房人的司法解释，比如今年7月24日施行的关于执行异议之诉的规定。

最后，维权路上不可忽视“程序正义”，务必注意及时提起，法律不保护躺在权利上睡觉的人。无论是提起违法查处，提起查处后的相关复议和诉讼、发送解除通知、提起诉讼，还是申请执行，都应严格遵循法定期限与形式要求，避免因程序瑕疵丧失权利。

作为一名律师，我深知每一个烂尾楼背后，都是一个家庭的安居梦碎。法律虽赋予了我们武器，但维权之路依然漫长而艰难。因此，我们需要提高警惕、早做防范，尽量不走上这条路。但也希望已经被侵权的业主们，能够理性、有效地展开维权。