9月18日今天上午，在国新办举办的开局起步‘十五五’”新闻发布会上，住建部副部长表示，房地产发生了重大变化：

一、“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；

二、“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

三、在商品房销售上，推进现房销售制，解决项目销售“一手交钱，一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。现房销售是大势所趋。

以下是我的解读：

“城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，这段话的意思就是未来不会再大规模建设新城了，未来不会再大力度发展郊区了。

未来，市区永远就是市区，郊区永远就是郊区。不要再期待买郊区房子逆袭，不要再期待买新城房子增值了。

“房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代”，这句话的意思是，我们的住房已经从30年前的供不应求转变成现在的供过于求了。未来各个城市的二手房交易量会大幅超过新房。目前全国来看，二手房成交量已经超过了50%。而北京今年1-8月二手房成交量占比已经达到80%，上海也达到了70%。

从828新政到今天发布会的内容看，未来现房销售必将是大势所趋。

我在之前的解读中详细说过，接下来几年，各地的土出让会大幅减少，土地出让收入会大幅降低，新房供应会大幅减少。

未来一手房会演变成一个小众、高奢、前沿、个性化的产品，未来绝大多数需求和交易都会集中在二手房里。而由于现房销售的原因，新房价格会显著上涨，给二手房的涨价腾出一些空间。

昨天9月17日，长江商学院举办的“2026年投资者情绪问卷调查（CKISS）三季度报告”显示，今年以来看涨房价的人已经上升到56%。而之前，2018年至2020年，平均约64%的受访者看涨房地产，此后一路下跌，2025年末看涨人数降至37%；2026年连续三个季度回升至56%。

总之，我给大家都建议就是：

一、四大一线城市，刚需、置换、学区房今明两年可以入手了。纯投资，可以继续观望下。

二、一定要买市区，买成熟的板块。未来郊区和新城逆袭的神话不会再有。

三、预算充足，就优先买市中心新房，3.5代宅，4代宅。

四、市中心老破小的价值会逐渐体现出来，郊区选大新尽量避开。

五、未来两年，还会有一大批中小开发商死掉，所以，尽量买国央企大开发商的楼盘。

六、美联储降息周期结束了，昨天开始加息，接下来还会加几次。这对我国楼市的影响不大，主要就是限制了我国降准降息的空间，未来半年估计我们也很难降息了。不过，从去年5月到现在一直没有降息，也不影响楼市止跌回稳。现在降息本身对楼市的影响已经很小了，老百姓也不会因为降低0.1-0.2，就拼命买房，主要还是预期和信心。

七、从9月15日国家统计局70城房价指数看，上海二手房价环比连续上涨7个月，深圳房价环比上涨了6个月。熬过了七八月的淡季，房价挺住了，接下来金九银十，楼市还能再回暖一些。

八、最坏的时刻已经过去了。