日本房地产泡沫破裂三十多年，全国空置住宅仍有900万套，空置率13.8%，是1973年有可比数据以来的最高值，数据来自日本总务省2023年10月的住宅土地统计调查。

同一时期，东京都心6区的新房价格在2025年创下20年新高。一个国家的房市同时运行着两套价格逻辑，这才是存量阶段最值得关注的地方。

1991年泡沫破裂后，日本选择了主动刺破泡沫、主动去杠杆，地价下行、开发商出清、银行缩表同时发生，代价是长期通缩。

行业真正从“盖新楼”转向“管理老房”，大约到2011年前后才完成。我认为不能反过来理解这个顺序：不是先宣布进入存量时代再补制度，而是硬着陆迫使制度出现，先经历痛苦，后建立规则。

如果把日本当成“跌了就一定会反弹”的样本，那就是误读。人民网援引日本国土交通省的地价统计，与1991年峰值相比，日本住宅地价下跌约46%，商业用地下跌约70%，三十年过去，全国均价仍未回到原位。

真正恢复的只有一部分核心地段。澎湃新闻2024年5月报道提到，大阪站附近公寓十年价格翻倍，名古屋同类房源涨了近40%。核心区和外围是两个完全不同的市场，不能用一个“日本房价”概括。

这条法规改变了房屋估值方式：一栋楼的价值不再只由买入价决定，还取决于它还能安全使用多少年、每年需要多少维修支出。东京港区一套40年的公寓，地段再好，翻新报价一出来，账面价值和真实价值立刻分家。

日本央行2024年3月结束负利率，超宽松的资金环境结束，这条路只会更依赖运营效率而不是杠杆。缺少维修基金、强制检测、专业物业这三样，存量转型就只能停留在文件上。

本文信息来源于视频口播素材，数据与法规核实自日本总务省《令和5年住宅・土地统计调查》、日本国土交通省地价统计、日本《建筑基准法》第12条定期报告制度、澎湃新闻2024年5月12日报道、新华社2024年3月19日报道。