“卖不起，只能出租啊”：无儿无女老人捐出最后一套房救患儿，650万的房子过户后税单近460万！

上海徐汇区杜英荣、陆苏英老两口一辈子没儿没女，省吃俭用捐了500多万，2018年立下公证遗嘱，身后把一套40多平方米的房子也捐给基金会，专门救先心病患儿。2025年老人离世，存款顺利提存，唯独这套市价300多万的房子，卡在“先过户到基金会名下、再出售”这道流程上，迟迟变不了现。十多年前闵行区毕原鸿、毛怡夫妇那套650万的遗赠房产，走的也是同一条路，过户后一算账，税费接近460万，占房价七成，基金会最后没卖，改成出租收租金。善款没到孩子手里，先在变现这道关口被削掉一大块，问题出在替这笔钱算税的那把尺子上。

基金会拿到受赠房产，账上找不到当年老人买房时的合同和发票，抵扣的底子几乎是空的。土地增值税算的是卖价减去可扣除成本，底数一空，增值部分就顶到了整笔卖房款上，30%到60%的累进税率咬住这一整块，单这一项就能吃掉三百多万。再叠上25%的企业所得税和流转环节的附加，几笔加在一起，650万的房子最后能落到公益用途上的钱，和老人当初的设想差出好大一截。个人卖自家住了多年的房子，满两年增值税免了，满五唯一个税免了，土地增值税对个人售房也长期不征；同样一套房，落到机构名下，这些照顾一样都接不上。计税的基准和身份一换，负担就从“几乎不交”跳到了“拿走大半”。

追根子，症结在“先过户”这个前置动作上。不动产登记窗口对产权人去世后的房屋处置，只认继承确权这一条通道，受托人拿着公证遗嘱和委托书也不能直接代售。老人本来设计的是死后由基金会直接把房子卖掉、钱进公证处提存再定向划给患儿，民法典第一百七十四条在条文上也撑得住这种安排，可窗口没有对应的操作入口，实体上的“可以”落不到流程里的“怎么办”。房子一过户，产权人从个人变成机构，算税的那套办法跟着整体切换，原本可以按个人售房低负担走完的事，被推进了机构处置的高税率轨道。不是哪一道税存心多收，是制度在“变身份”这个节点上没有留出衔接的余地。

上海财经大学田志伟的建议很具体：给资质信用好的公益机构列一份白名单，处置受赠房产用于公益时，免掉土地增值税和企业所得税。全国政协委员吕红兵2026年3月的提案也指向同一处，对公益组织出售受赠房产用于公益目的的，减免这两项税，并考虑在上海、深圳先试点。方向已经有了，缺的是把“个人售房”和“机构处置”之间那道落差填上的具体规则。一把量善款的尺子，不该在过户那一刻突然换刻度；刻度一换，量的就不是善意，是制度缝隙的宽度。

参考资料：
[1]凤凰新闻.一套房产650万要缴450万的税？捐房救人的善意，卡在了“过户”这一步..江西新闻广播.2026-11-1
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