胡锡进10月31日晚发文，称“2020 年前后买房的人，应该肠子都悔青了”！

老胡原文我翻了一遍。

他说跌了百分之四十到五十，他说的是一些城市和二手房从高点累计下来的跌幅，不是全国普跌——很同情，但劝人想开：“整个城市有那么多房子，只要2020年前后没买卖掉，房主们全都陪着你们一起‘亏了’”。

他还举了个例子，说认识一位年轻朋友，一直租房，年年出国玩，结果躲过了大跌，几个月前才买房，省了一两百万，“等于这些年白出国玩了，而且还有余”。

话说得挺轻巧。“白出国玩了”这几个字，我琢磨了半天，脑子里冒出来一个挺不客气的问题：老胡自己，是哪一年买的房？

网上流传一种说法，称胡锡进早年在北京西山、中关村一带买房，单价七千左右，该说法只有自媒体梳理，胡锡进本人从未证实，仅作为网络背景信息看待。

一个在房价三千块的时候敢贷九十万上车的人，如今坐在2026年，对着2020年花五万多一平接盘的人说“肠子悔青了，但想开点”，这个画面怎么看怎么别扭。

他讲得不是没道理。但他站的那个位置，和2020年上车的人，中间隔着十几倍的价格差。

2020年前后买房的人，账到底怎么亏的，不用老胡提醒，他们自己每个月都在算。

2020年首套房贷利率普遍在百分之五以上，有些城市冲到五点五、五点八。到2026年，新发首套利率跌到百分之三上下，三四线甚至二点八。

同样贷两百万，2020年上车的人，如果当时签的利率一直没调过，三十年总还款额能比2026年买房的人多出两百多万。

这两百多万不是纸面上的数字，是从工资卡里按月划走的现金流。当然，存量房贷经过几轮批量调整，不少人现在的利率已经降到百分之三点几到四，实际差额没有这么吓人。

可即便调过，跟2026年新上车的人比，每个月多还的那一截，还是实打实的。

老胡说“房子住进去就别琢磨小区房价”，可月供不琢磨你，它每个月准时来。

还有一个老胡没怎么提的东西。

2020年前后买房的人，很多人不光是买贵了，是在“再不买就来不及了”的气氛里买的。

那几年售楼处的喇叭、中介的朋友圈、亲戚饭桌上的追问，全在往一个方向推。

一个普通家庭掏空六个钱包凑首付的时候，没有人跟他们说“你可以再等五年”。

老胡现在回头说那位租房的朋友“误打误撞”省了一两百万，可他自己也承认，周围年轻人结婚多年没买房的，就那一个。

拿一个运气好的人当例子，去劝几百万个在高点上车的人想开，这话听着总觉得哪里不太对。

我不是说老胡存心站着说话不腰疼。

他那句“资产下行时期难得糊涂”，放在他自己身上大概是真心的——七千块买的房，再怎么跌也跌不回他的成本线，他当然有资格糊涂。手里还有余粮的人，才说得出“难得糊涂”这种话。

2020年掏空家底上车的人，账上已经没有糊涂的余地了。他们不是不想糊涂，是银行的短信不让。

老胡最后说，他有个直觉，各种资产泡沫挤得差不多了，让炒房的人去关心房价，大家过好日子就行。

这话听着像句安慰。可2020年买房的人里头，绝大多数压根就不是炒房的，就是结婚、生孩子、孩子上学，到了那个节点觉得该有个窝了。

他们不是赌徒，是普通人。普通人踩在一个周期的高点上，亏掉的钱和亏掉的心气，不是一句“大家都陪着你们”就能匀掉的。

老胡那句话里最实在的两个字，其实是“同情”。

这份同情是真的，但仅仅同情，很难化解高位购房者面临的现实压力。

2020年上车的人不需要谁陪着他们一起亏，他们需要的是月供能再降一点，存量房贷利率能再松动一点，手里的房子想卖的时候能有个接盘的人。

这些事，老胡的“难得糊涂”给不了。

2026年11月1日。老胡劝人想开，他自己大概是真的想得开。那些肠子悔青了的人，明天早上醒来，房贷短信还是会响。

信源：凤凰网2026年10月31日胡锡进发文；国家统计局2026年9月70城房价数据（10月发布）；公开报道中的存量房贷利率数据。内容是否属实