上海一对无子女的老夫妇生前省吃俭用累计捐款500余万元，2018年立下公证遗嘱，身故后将剩余全部存款和房产捐赠，用于救助贫困家庭先天性心脏病患儿，指定基金会为遗产受托人。但基金会后续处置房产变现时，遭遇参照企业标准计税的高额税费阻碍，类似案例中总价650万的房产需缴纳近460万税费，老人的慈善遗愿迟迟无法完全落地。

事件概况

二老为杜英荣、陆苏英夫妇（上海政法学院退休教师、校医，无子女），一生节俭，生前已经累计捐款500余万元，资助先心病患儿；2018年办理公证遗嘱，身故后把剩余存款、徐汇区一套40余平住房全部遗赠给上海市华侨事业发展基金会，定向救助贫困家庭先心病患儿，基金会作为遗产受托人、遗产管理人。
老人分别在2018年、2025年8月离世；一百多万存款已经顺利提存、可以用于项目，但房产变现卡住了。

核心矛盾：两套计税规则的落差

个人出售住房，可以享受满五唯一免征个税、满2年免增值税、个人住房免征土地增值税等优惠；
但这套房产按继承/遗赠流程，要先过户登记到基金会名下，基金会属于法人主体，后续出售房产参照企业计税：增值税、土地增值税、企业所得税等一并征收，不能享受个人住房税收优惠 。
媒体引用的同类先例（毕原鸿、毛怡老人遗赠助学房产）：市价650万房产，预估税费接近460万，税负接近70%，变现之后善款大幅缩水，基金会不敢直接出售，只能选择出租、用租金持续做慈善，老人“卖房拿钱救人”的遗愿没法完全落地。

公证处当初设计了“死后生效委托书”方案，希望基金会以遗产管理人身份直接代老人卖房、房款提存，规避过户到基金会名下，但不动产登记规则要求：被继承人死亡后，房产交易前必须先确权、确定产权主体，这条路走不通。

本质问题：现有慈善税收规则对“不动产遗赠变现”存在短板

现行政策重点鼓励生前捐赠：个人把房产直接捐赠给公益组织这个环节，符合条件可以免征土地增值税；但遗赠（身后捐赠）+基金会后续处置变现的链条，缺少配套减免：

- 基金会接收遗赠资产本身属于免税收入，但转让不动产产生的资产增值，没有专项免税政策；
- 股权捐赠已经有专门政策简化计税，但住房遗赠处置没有对等安排；
- 慈善法鼓励遗产捐赠，但税法、不动产登记制度之间衔接不足，善意被税费大幅稀释 。

当前可选路径与专家建议

1. 变通方案（先例采用）：不出售，长期出租
产权登记基金会名下，收租金进入老人专项慈善基金，持续资助患儿；好处是规避一次性高额转让税费，但和老人“变现一次性投入救助”的初衷不一致。
2. 制度优化方向
- 设立合规公益组织白名单，对有税前扣除资质的基金会，处置定向慈善遗赠不动产时，减免土地增值税、转让环节企业所得税；
- 完善遗产管理人制度、慈善信托配套，探索不经过户到基金会名下、由遗产管理人直接完成交易的登记路径；
- 把不动产遗赠纳入和股权捐赠相似的特殊税收规则，区分“公益目的处置”和机构经营性卖房 。

延伸思考

这个案例不是孤例，它戳中一个很现实的痛点：很多普通人想把房子留给公益，以为只要立好遗嘱就可以，却忽略身后不动产遗赠变现的税费与登记壁垒。现在不少公证机构在做慈善遗嘱规划时，也会提前告知这个风险，优先推荐慈善信托、生前安排等替代方案。
上海八旬老太 上海遗嘱纠纷