高盛最新的研报给出了一个结论：房地产对中国经济最惨烈的"负财富效应"打压，已于2024至2025年间触顶，预计到2030年这种负面拖累将基本消失。

很多人一看到"最坏的时候过去了"，第一反应可能还是"是不是又要大涨了"或者"能不能抄底了"。

先把这个念头按一按，高盛说的"最惨的时候过去了"，跟你家楼下中介挂出来的那套房子要不要涨回去，其实是两码事。

什么叫"负财富效应"？说穿了特别简单，就是你打开手机看一眼自家房子现在值多少钱，发现比前年少了几十万，然后你默默把购物车里那台新冰箱删了，下馆子也从每周一次改成每月一次。

你一个人这么想不叫效应，几亿人同时这么想，经济就被摁住了。

高盛算了一笔账，房产占中国家庭资产的一半还多，房子每缩水1块钱，老百姓一年的消费就跟着缩1分钱。

别小看这1分钱，乘上全国几百万套房子的盘子，就是实打实的GDP缺口。

那为什么说2024到2025年是"山峰"？因为那几年是房价下跌速度最快、心理冲击最猛的时候。

你想想，2021年的时候大家还觉得房子永远涨，到2024年发现身边同事卖的房子比买的时候亏了一辆宝马，这种预期的急转弯是最伤人的。

人对变化的痛感，永远比对绝对值更敏感——从赚50万变成亏20万，比一直亏20万难受多了。

高盛管这个叫"负向财富效应见顶"，翻译过来就是：最扎心的那一下已经挨过了。

但"最疼的时候过去了"不等于"病好了"，高盛自己的预测是，全国二手房价格要到2030年才真正触底。这就像你摔了一跤，最疼的那一秒是落地瞬间，但淤青要过两个礼拜才消。

房价从现在到2030年，大概率还在阴跌或者横着磨，只是每年跌的幅度越来越小，对消费的心理冲击越来越钝。

高盛估的数是，房地产2024年和2025年各拖了GDP增长差不多2个百分点，2026年收窄到1.5个点左右，2027年降到1.3个点，到2030年前后这个拖累基本归零。

那问题来了，既然不拖后腿了，经济是不是就要起飞、房价是不是就要报复性反弹？这里得泼一盆冷水。

高盛报告里藏着一个特别关键的数字：长期来看，中国的住房供给比率大概在1.17，而成熟经济体的正常水平是1.1左右。

什么意思？就是房子盖得比住的人需要的还多一点，在这种大背景下，你指望房价像2009年或者2015年那样翻倍，基本不现实。

高盛给的全国房价路径是，2027到2028年每年还跌3%左右，2029到2030年横盘，2031年以后每年温和回升3%上下。

3%是什么概念？跟银行定期存款差不多，跑不赢好点的理财，但至少不再让你夜夜失眠。

当然，这里头有例外，高盛特别点了上海和深圳，说这两个城市库存已经很低了，房价可能很快就开始回升，到2028年累计涨20%左右。

但你仔细看，这是一线城市的局部行情，跟全国大多数人关系不大。

广大二三四五线城市，该磨底还得磨底，该去库存还得去库存。

高盛甚至算了一笔账，全国现在没卖出去的住宅库存大概有65亿平方米，货值44万亿，虽然其中很大一部分其实是"卡死"的烂尾地和卖不动的老项目，真正能变成新房源的没那么多，但架不住总量大。

还有一个变化很多人没意识到：以后中国楼市的主角要从新房换成二手房了。

高盛预测，二手房占整个住宅交易量的比重，会从2026年的53%一路升到2035年的75%。

这意味着什么？意味着开发商那套"拿地—盖楼—预售—再拿地"的高周转游戏彻底玩完了，以后买房跟买二手车似的，看地段、看楼龄、看物业，新楼盘不再是香饽饽。

对普通人来说，这其实是好事，市场终于从"比谁买得早"变成"比谁选得精"。

最值得琢磨的是土地财政这条线，高盛预测，300城的住宅土地出让金会从2025年的2.37万亿元，一路滑到2035年的400亿元。

400亿是什么概念？连现在的零头都不到。地方政府卖地卖不动了，钱从哪来？高盛提到一个可能性，就是房地产税的扩围，时间窗口大概在"十五五"末期或者"十六五"期间。

这个事现在吵得凶，但方向其实已经摆在这里了，只是什么时候落地、怎么收的问题。

所以回到最开始那个问题：能不能抄底？高盛这份报告真正想告诉你的，不是"房产要暴涨了快去抢"，而是"房地产这个拖了中国经济五六年的大包袱，终于快卸下来了"。

最难受的阶段确实过去了，但卸包袱的过程还要磨个三五年，对普通人来说，如果你是自住，一线城市核心地段可以瞅着机会上车，二三线就别急着加杠杆；如果你是投资，别再做房子翻几倍的春秋大梦了，以后房产就是个慢资产，跟收租差不多。

真正的大戏，是房地产退潮之后，经济靠什么新引擎顶上来。