一则违反强制性规定但不认定无效的案例

某地产公司和某保险公司签订《回购协议》，约定由地产公司为保险公司建造一栋办公楼，房屋建成验收合格后由保险公司以8000万元的价格回购。房屋建成后，保险公司却以地产公司未取得预售许可证明为由主张《回购协议》无效。地产公司提起诉讼，经过两审，一、二审人民法院均认为《回购协议》有效，保险公司应继续履行合同、支付回购款并按约定支付延期付款违约金。

规定1：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（《商品房买卖合同司法解释》）规定2：商品房预售，应当……向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记。（《城市房地产管理法》）规定3：违反强制性规定或者违背公序良俗的民事法律行为无效。但出现法定情形，原则上由行为人承担行政责任或者刑事责任即可实现强制性规定的立法目的，不应认定民事法律行为无效。（《民法典合同编通则司法解释》）

在本案中：（1）《回购协议》与一般的商品房买卖合同明显不同，后者是格式合同、购买方对于房屋的建造并没有决定性的权利，而该协议“定制”房屋的色彩浓厚，属于非典型合同，不适用《商品房买卖合同司法解释》。（2）虽然地产公司未办理预售登记的行为违背《城市房地产管理法》的规定，但该法的目的是维护商品房预售领域的秩序，避免对商品房交易领域的市场秩序及不特定购房人等社会公共利益造成损害，而本案并不涉及不特定购房人，对地产公司进行行政处罚即可达到该法的立法目的，不需否定《回购协议》的效力。因此，人民法院认定《回购协议》有效，保险公司应当继续履行合同并承担延期付款违约责任。