修改《物业条例》别只谈 “管理变服务”最该动刀的是前期物业制度

最近讨论《物业管理条例》修订，很多声音都聚焦于物业从 “管理” 转向 “服务”。但在广大业主眼里，仅仅转变理念远远不够。物业矛盾的总根源，很大程度卡在前期物业这套制度安排上。不改革前期物业，所有的服务理念调整都是隔靴搔痒。

到底什么是前期物业？通俗来说：小区业主入住、成立业主大会和业委会之前，由开发商提前选定物业公司，签订前期物业服务合同。按照现行法律，这份开发商和物业公司签的合同，对后续买房入住的全体业主具备法律约束力。也就是说，掏钱买单的业主，并不是这份合同的签约双方。

这里就出现了一个根本性矛盾：合同的本质，是双方真实意思的表示。 我们日常所说的双务合同，并非中国独有，是大陆法系通用的合同类型，简单讲就是双方互负义务、互享权利，你出钱，我提供服务，双方平等协商，合意之后才签约。

可前期物业，完全打破了这个基础逻辑。

从消费者权益保护角度，《消费者权益保护法》明确规定，消费者有权自主选择提供商品和服务的经营者，自主决定接受或者不接受任何一项服务。但现实买房场景里，前期物业条款直接捆绑购房流程。想收房、拿钥匙，就得一并接受这份已经拟定完毕的前期物业合同。条款、收费标准、物业服务方案，没有一条是业主参与协商出来的。

签这份字，不是业主自愿认可服务，而是无奈之举。购房时流程紧凑，厚厚的合同附件匆匆翻几页，很少有人能逐条看懂。等到入住之后才发现，合同里到处都是偏向物业的格式条款：服务标准定得低，物业费定价偏高，甚至存在乱收费、野蛮收费。公共区域广告、车位租赁等公共收益，经营权直接写归物业公司，对于收益怎么分配、何时公示，常常一笔带过甚至只字不提。

更让人无奈的是前期物业的 “无限续期” 困境。前期物业合同虽然写了服务期限，但终止条件有个硬门槛：需要业委会成立，和新物业签约，前期合同才算终止。现实难题就在这里：很多小区，业主分散、意见不一，再加上各种现实阻碍，业主大会常年开不起来，业委会迟迟无法成立。

于是合同到期之后，物业继续留在小区服务，直接变成了所谓 “事实服务”。很多业主不禁要问：这份合同已经到期，业主没有同意续聘，凭什么强行变成事实服务？事实服务的法律边界到底在哪里？

一旦陷入这个死循环，业主没有协商物业费、调整服务标准的渠道，更没有办法换掉物业。这个状态，一拖就是十几年，甚至几十年，几乎等同于房子存续多久，前期物业就能干多久。一座大山，常年压在业主身上。

近些年全国多地出现的物业撤管潮、业主集体要求降价潮，不敢说全部，但八成以上矛盾根源，都绕不开前期物业。

为什么广大业主对这套制度如此抵触？核心就是不公平。签约双方是开发商和物业，受益方是物业，付费、承担责任的却是全体业主。大量前期物业公司，本身就是开发商下属企业或者关联关系户，等于开发商和自家 “亲儿子” 签合同，最后让买房人买单。业主全程没有参与选聘、定价、合同谈判，却要承担全部合同义务，这在权利义务上严重失衡，也造成下位法规和上位法律之间的冲突。

既然制度缺陷如此突出，就有刚性的改革必要。在这里大胆提出我的改革思路：前期物业阶段，物业费应当由开发商承担，购房业主无需支付前期物业费，业主保留监督权。

理由有四点：第一，前期物业服务，本身就是商品房销售环节的配套条件，良好的小区服务、环境维护，本身就在提升楼盘价值，为开发商卖房创造经济效益与口碑收益，这笔成本理应由开发商承担。第二，房屋交付初期，建筑设施大多还在维保期，维修养护成本相对更低，开发商承担前期物业费不会形成过重负担。第三，费用由开发商买单，能倒逼开发商认真筛选物业，严控服务质量，不能随便安排自家关联企业，服务差就会直接损害楼盘口碑与开发商自身利益。房屋质量、售后问题，开发商也不敢推诿。第四，能倒逼开发商主动配合业主召开业主大会、成立业委会。只有业主自治组织顺利成立，完成物业交接，开发商的前期付费义务才会结束，从机制上打通小区基层治理的堵点。

现行前期物业制度，相当于在业主还没有自治能力的时候，单方面锁定服务商、锁定价格，剥夺消费者选择权。修订《物业管理条例》，不能停留在口号式的 “管理变服务”。真正的改革，应当直面前期物业这个结构性难题，重构权责分配，把选择权还给业主，从源头化解旷日持久的物业纠纷，理顺社区治理的底层逻辑。

物业矛盾不是简单的服务态度问题，是制度设计带来的权利失衡。唯有对前期物业制度动大手术，业主、物业、开发商三者之间，才能形成真正平等的契约关系。