9 月深圳楼市总结：政策猛、看房热、成交稳，这个金九成色到底够不够？

9 月最后一天，给深圳楼市做个月度复盘。一句话概括：政策利好密集落地，看房热度肉眼可见回升，成交同比明显回暖，但价格依然以稳为主，以价换量 转向 以量稳价 的信号正在出现。

一、政策面：8・28 新政 + 深圳本地组合拳，力度超出预期

8 月 28 日，住建部、央行等五部委联合发布一揽子楼市新政，核心是推进现房销售：新出让土地、未取得规划许可的项目优先现房销售；预售项目必须主体结构封顶才能拿预售证；新项目房贷发放节点延后至竣工备案。这标志着实行了三十多年的预售制度开始转向。

9 月初深圳再打出组合拳：限购范围大幅收缩，非深户在多个区域可购两套房，盐田等区取消购房资格审核；房贷利率不再区分首套二套，由银行自主定价；二手房交易增值税从 5% 降至 3%。

门槛降了、利息少了、税费减了，购房成本实打实下降，这是 9 月市场回暖的最大底气。

二、成交量：8 月 淡季不淡，9 月同比数据更亮眼

先看 9 月初公布的 8 月官方数据：全市新房成交 3467 套，环比下降 23%，但同比增长 4.8%；二手房录得 5535 套，其中二手住宅 5108 套，环比微跌 2.3%，同比上涨 7.6%。1—8 月二手房累计录得约 4.84 万套，同比增长 4.7%。

网签数据有滞后性，市场真实热度其实更高。贝壳数据显示，8 月其深圳门店新房认购量环比增长 34%，二手房签约量环比增长 12%。

进入 9 月，回暖趋势更加明确：

- 9 月 1—20 日，新房成交 2611 套，比 8 月同期增长 24%；二手房成交 4084 套，同比增长 16%；
- 截至 9 月 27 日，全市一手住宅网签 2350 套，二手住宅网签 4092 套；
- 周度数据上，9 月 14 日 —20 日二手房录得 1556 套，环比增长 11.6%，连续两周回升，创近 5 周新高；
- 乐有家数据显示，截至 9 月 27 日，其门店二手签约量同比上涨 32%，看房量同比上涨 21%。

值得注意的是，9 月新房现售网签 1078 套，同比大增约 43%，现房成交占比明显提升 ——8・28 新政的导向作用已经开始显现。供应端也在发力，9 月全市预计供应新房 4455 套，开发商集中抢跑 金九银十。

三、价格：议价空间连续 8 个月收窄，业主心态变了

9 月最值得关注的信号不是量，而是价。

乐有家数据显示，深圳二手房议价空间从今年 1 月的 10.97%，一路收窄至 9 月上半月的 8.81%，连续 8 个多月收窄，创年内新低；贝壳监测的议价率为 9.3%，同样是年内次低水平。

这意味着什么？过去几年是买方市场，业主挂牌后被狠狠砍价；现在业主让步越来越少，降价急售的房源减少，市场预期在修复。

挂牌压力也在缓解。贝壳数据显示，近三个月深圳二手房挂牌量累计减少约 1.1 万套。中原统计的 9 月全市 92 个片区中，23 个片区报价环比小幅上行，6 个片区持平。安居客数据显示，9 月二手房挂牌均价约 51526 元 / 平方米，环比微涨 1.01%，但同比仍下跌约 6%。

总体看，深圳房价没有普涨，但 跌不动了 的迹象越来越明显。