全国楼市正式进入存量时代，二手房交易占比突破52%，首次全面超越新房，终结了持续二十年的新房主导格局。

2020年二手房交易占比仅27%，六年时间实现翻倍，叠加十五五规划将住房纳入大宗耐用消费品首位，楼市底层发展逻辑已发生根本性转向。

这一市场转折并非短期政策调控，而是城镇化发展的必然结果。根据国家统计局数据，我国常住人口城镇化率已达66.9%，迈入城镇化中后期。

参照美、日、韩等发达国家经验，城镇化率65%-70%区间，均会完成楼市从增量新建到存量盘活的转型，意味着楼市增量普涨时代彻底落幕。

当前楼市呈现极致结构性分化。2026年上半年楼市报告显示，三四线城市新房成交面积同比下降 12%，二手房挂牌量上涨21%。

人口流向成为核心分水岭，2020至2025年人口持续向长三角、珠三角、京津冀三大城市群集聚，超60%地级市出现人口净流出，人口流出城市存量房普遍需求萎缩、流动性不足。

住房纳入大宗消费品目录，重构房产价值体系。过去楼市以金融属性为主，买房侧重增值预期；如今房子核心属性向居住消费回归，房龄、户型品质、物业配套成为保值核心指标。

住房消费可带动数十个上下游产业，每100元住房销售可撬动150元相关产业支出，是稳内需的核心抓手。

普通房产的隐性风险集中体现在持有成本与流动性上。国内高层住宅将在5-10年集中进入维修高峰期，维修基金耗尽后业主需承担大额维保开支，同时教师轮岗、棚改退出，学区、拆迁带来的金融溢价持续消退，老破小资产附加值持续走低。

存量时代买房逻辑彻底改写，从过往“赌涨幅”的投资逻辑，转变为“控风险”的消费逻辑。刚需购房者优先保障现金流安全，优选人口、产业双优城市的现房、次新房；

信源：国务院新闻办发布会，住建部房地产市场监管司司长张雪涛，2026-09-18