广西南宁，女子有一层房产要出售，一中介负责人得知后，主动与其对接，并提出一特殊卖房规则，意思保证女子房产成交底价为240万，不管超出多少都算佣金，多了中介多得，少了就少得，女子不用额外掏中介费。女子直接同意，并签了合同。谁知，房子最终成交价为275万，等房款打到女子账户后，她觉得自己被中介算计了，说啥都不肯支付35万的佣金。中介认为有合同，女子不能出尔反尔，直接将她告上法庭，要求其支付 35 万差价和逾期利息。而法院的判决给出了不一样的结论。

类似争议此前已经出现过。2016年5月，重庆市民李某把住房出售信息挂到网上和小区内。同年7月，一家房屋中介机构主动联系李某，双方签订房屋买卖承诺书，约定房屋按45.3万元出售，实际售价超过45.3万元的部分归中介作为服务费。

承诺书签订约两个小时后，中介就找到了买家姜某。卖方李某、买方姜某和中介随后签订正式居间合同，成交价为47万元。后一份合同明确写着中介费由买方承担，李某不用支付。交易完成后，中介又向姜某收取9400元服务费。

中介仍然认为，前一份协议既然写了底价，就应再拿走1.7万元差额，于是把李某告到重庆市北碚区人民法院。法院把前后两份合同放在同一交易中审查。正式合同已经明确卖方不负担中介费，中介也已向买方收费，因此1.7万元的请求没有得到支持，一审判决后来生效。

南京也有金额更大的案例。2016年5月24日，法院公开材料中被称为小刘的卖房人急需筹钱，把一套当时尚不符合上市交易条件的拆迁安置房委托给中介出售。双方约定33万元为净得价，超出部分全部归中介。协议签订后，中介工作人员先支付20万元。

中介很快找到买家谢某，三方购房合同却写明房价为45万元，前后出现12万元差额。南京市栖霞区人民法院披露，中介并未向谢某说明与小刘之间的底价安排。2019年，房屋达到交易条件时，因为小刘涉及其他债务，房屋被法院多轮查封，最终没有完成过户。谢某起诉解除合同后，中介又起诉小刘，要求赔偿原本准备取得的12万元差价。

栖霞区人民法院没有支持这项请求。法院审查的重点不是中介有没有和小刘写下协议，而是12万元究竟属于正常经纪报酬，还是通过未充分披露交易信息形成的价差。最终，中介要求赔偿12万元的诉讼请求被驳回。

再看南宁这起案件。2024年7月，黄某准备出售南宁市江南区某楼宇整层物业。南宁市某房产咨询公司法定代表人李某以个人名义与黄某约定240万元底价，后来陈某以275万元购买。但三方正式合同又明确，中介服务费由买方承担。黄某收到房款后拒付35万元，李某因此起诉。

这类案件并不能只用佣金比例判断。2011年施行的房地产经纪管理办法要求经纪机构明码标价，并禁止隐瞒真实房屋交易信息、通过低价收进高价卖出赚取差价。2023年4月27日，住房和城乡建设部、市场监管总局又印发意见，要求经纪收费结合服务内容、服务质量和市场情况协商确定，收费前还应向交易当事人出具收费清单。

南宁法院因此不仅看黄某是否签过底价协议，还审查李某的经纪身份、正式合同的收费约定以及交易信息披露情况。一审驳回李某索要35万元及逾期利息的诉求。李某上诉后，南宁市中级人民法院维持原判，相关判决已经生效。

几起案件放在一起看，卖房人签约时真正要看清的，是实际成交价、佣金承担主体和是否存在另外收费。中介依法提供服务可以取得报酬，但经纪服务费与房屋买卖差价并不是同一回事。