广西，一房主与中介约定，房子卖价240万，超出部分无论中介多卖多少，都归中介所有！未曾想，中介竟将房子卖了275万，岂料房主却反悔，不肯支付超出的35万，双方闹到法院，而法院判决却令人大感意外！

2024年7月的南宁。黄某准备出售名下一套房屋，找到房产中介李某。双方谈价格时没有采用常见的固定佣金方式，而是确定240万元底价，只要房屋最终卖得更高，超过240万元的部分就作为李某的报酬。

李某随后找到了买家，房屋最终卖出275万元。按照两人的约定，黄某拿240万元，剩下35万元归李某。可真正收到房款后，黄某没有支付这35万元。

双方争执的重点也由此发生变化。李某认为，房子能够卖到275万元，离不开寻找客户和促成交易，既然协议白纸黑字写明报酬方式，黄某就应该履约。

黄某却认为，买方已经承担过中介服务费，35万元又占成交价格相当大的比例，而且李某作为专业中介掌握买家的真实报价，不能靠买卖双方的信息差获得如此高的收益。

2008年，上海曾发生一起后来被最高人民法院列为指导案例1号的房屋中介纠纷。产权人李某某将上海虹口区一套房屋交给多家中介挂牌。

10月22日，一家经纪公司带陶德华看房；11月23日，另一家房地产顾问公司又带陶德华的妻子曹某某看房；11月27日，中原公司再次带陶德华看房，并签订《房地产求购确认书》。

中原公司当时报价165万元，另一家房地产顾问公司的报价却是145万元，并继续帮助买卖双方谈价。到了11月30日，陶德华最终通过后者买下房屋，实际成交138万元。

并向促成交易的中介支付1.38万元佣金。中原公司认为陶德华绕开自己完成交易，违反了确认书中的约定，于是把陶德华告上法院。

2009年6月23日，上海市虹口区人民法院一审支持了中原公司的部分诉求。陶德华不服，提起上诉。

9月4日，上海市第二中级人民法院改判，撤销一审判决，对中原公司要求支付违约金的诉求不予支持。到了2011年12月20日，这个案件经最高人民法院审判委员会讨论通过，成为指导案例1号。

二审为什么会发生变化？法院审理时抓住了一个具体问题，陶德华究竟有没有利用中原公司独有的信息。涉案房屋原本就在多家中介挂牌，陶德华一家此前已经通过其他中介接触同一房源。

因此，禁止恶意绕过中介的约定本身可以有效，但消费者通过其他正当渠道取得同一房源信息，再选择其他中介完成交易，并不能直接认定为违约。

这件旧案与南宁的35万元纠纷方向不同，却说明了同一个关键点。法院处理房屋中介纠纷，不会只看合同中写了几个字，还会核实信息从哪里来、中介实际做了什么、交易机会是谁提供的。

2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》把另一条边界写得更加清楚。房地产经纪人员不得向交易当事人隐瞒真实房屋交易信息，再通过低价取得、高价出售或者出租的方式赚取差价。换句话说，中介收取正常服务报酬没有问题，但真实成交信息不能故意对委托人藏着。

2021年1月1日起施行的《民法典》又把双方权利放到了同一套规则里。中介促成合同成立，委托人原则上应按照约定支付报酬；中介对影响订立合同的重要事项负有如实报告义务。如果故意隐瞒重要事实并损害委托人利益，中介可能失去请求报酬的权利，并承担相应责任。

35万元到底叫“佣金”还是“差价”，名称并不能决定结果。法院需要判断的是李某有没有如实传递买家的真实报价，以及所谓底价模式是否实际建立在信息不透明之上。

法院最终没有支持李某索要35万元的诉讼请求。李某提出上诉后，二审仍维持原判。这个结果也说明，房产中介依靠专业劳动促成交易，合理报酬依法受到保护；房主享受完中介服务，也不能随意逃避应当支付的费用。

但当收益来自被隐瞒的真实交易信息时，即使事先写进协议，法院仍会结合交易过程、双方权利义务和现行规则判断协议能否得到支持。

来源：大风新闻9月22日