2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售，政策自发布之日起施行。政策核心要点包括三个方面：一是新出让土地及未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的存量项目鼓励实行；二是继续预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶方可办理预售；三是购房款全额进入监管账户，竣工后方可解付，个人住房贷款在销售备案后发放。9月3日，厦门挂出两宗涉宅地。湖里区2026P13要求现房销售，标准写得很直白：完成竣工验收备案、办妥房屋首次登记后才能卖。同批岛外2026XP07仍可预售，条件是单体主体结构封顶。一地两规则，正好对应8月28日三部委《关于完善商品住房销售制度的通知》的落地方式。通知对新出让土地、已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，写的是“优先选择现房销售”；对已取得工程规划许可证的项目，写的是“鼓励实行现房销售”。实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，首付款和个人住房贷款全部进监管账户。三部门补充了一句：不搞“一刀切”，老项目老办法、新项目新办法。8月28日之后两周，克而瑞监测成都、苏州、天津、广州、厦门、丽水等新推18宗涉宅地，明确现房销售的3宗，占16.7%。丽水青田2宗，厦门湖里1宗。丽水青田9月1日挂出瓯南区块两宗地，总用地约6.4万平方米，起始总价4.68亿元，可售商品住宅按现房执行，9月23日拍卖。广州南沙8月28当天出让珠江街道五涌南侧2026NJY-3，由南沙开建底价19.07亿元竞得，走“现房销售承诺制”，出让金签合同30天内付不低于50%、2年内付清。泉州9月9日挂丰2026-13，叠加项目公司制、主办银行制、现房销售制三项，竣工验收备案和首次登记后申请现售备案。现房占比这几年一直在升。国家统计局口径，全国商品房现房销售面积占比2020年12.7%、2022年17.3%、2023年22.5%、2024年30.84%，2025年到32.4%。海南2020年3月全域新出让商品住房现房，实施数年后超8万套住房含安居房现房入市。信阳2025年5月明确中心城区新出让商品房一律现房，荆门2026年起新出让土地商品房原则现房。加上平江、邵阳等局部地区，强制范围在扩大，放到全国地级市总量里仍是个位数样本。房企算账会慢下来。中信证券按房地价不变测算，传统预售、封顶预售、现房销售项目IRR分别约15.8%、4.8%、3.6%；净利率分别约6.0%、4.0%、2.4%。现房把住宅回款和按揭发放推到竣工后，拿地至回款由预售的半年到一年，拉长到两三年。资金成本靠股东资本金和开发贷先扛，中小房企拿地报价会更低。地方财政另有考量。现房项目允许更灵活安排土地款，像南沙那宗可2年付清，短期出让金入库节奏会放缓。对土地收入依赖高的城市，新地全部强制现房，等于主动延后当期现金流。没有替代税源和配套融资，推进速度会自己降下来。法律层面还没动。预售目前仍受《城市房地产管理法》及开发经营相关条例支撑，8月28日文件是行政规范，不废止预售。已取规证项目按原政策走，也体现这一边界。若后续人大修法、删除一般商品房预售法定依据，才属于根本性转向；现在没有这类程序信号。配套落地差异比文件更大。现房不是只改售楼处规则，主办银行要统一归集资本金、开发贷、回款；现房备案和定金制要对接地方住建系统；交房即交证要不动产登记提前介入。泉州丰2026-13要求项目公司注册资本不低于总投资20%，交付前禁止抽销售和融资资金，这类细规在三四线和高依赖城市复制需要时间。判断“渐进是否被推翻”，看三件事就够了。中央文件把“优先选择”改成“所有新出让涉宅一律现房”，并给半年全国考核表。目前原文没有这句。半年内超50%地级市出细则，全部新地强制，且全国新挂宅地强制占比从16.7%升到80%以上。当前只有3/18的样本，离这个阈值很远。《城市房地产管理法》启动修法并删除普通预售依据。现在未启动。达不到这三条，现房扩展会按“核心区先点、已试点城市先扩、配套成熟先推”走。厦门岛内现房、岛外卖封顶，广州南沙承诺制、泉州部分地块三项制、丽水青田整宗现房，都是点状，不是面状。已取规证的项目继续按原预售路径，资金进监管、封顶后卖，购房人看两点：监管账户名和封顶进度。新挂牌地块看出让合同是否写“现房销售制”“主办银行制”“竣工后销售”；只写优先、鼓励，不等于开发商必须现房交楼。土拍数据、现房占比、IRR和修法程序，这四个变量每月都会变。看这四项，比看“半年半数城市”的标题更准确。