现房销售让开发商的账从 15.8% 变成 3.6%，中信证券算了一笔账，我看了半天才缓过来。

现房销售模式下，一个项目的内部收益率，从预售时的15.8%，掉到3.6%。

不到四分之一。

这笔账怎么来的其实不难懂。预售的时候，房子刚出地面就能收钱回款；现房销售得盖完、验收完才能卖。同一笔自有资金，压在里面的时间从大半年变成两三年。

压得久，同样的本金能同时开的项目就少了。项目少了，营收就少，周转就慢，最后落到回报率上，就是15.8%变3.6%。

不过这个数也不是铁板一块。中指那边统计，新政后第一周重点城市土地平均溢价率还有5.3%，一线城市更是有7.3%。说明核心地块还是有房企抢。

真正能看出来的地方在哪？我查了一下，8·28之后发土地公告的城市里，天津、成都、苏州、无锡、扬州这几个，一个字没提现房销售。厦门就写得很细——岛内那块明确现售，标准细到"已完成竣工验收、已办理首次登记"。

同一份文件，落地口径差这么多，说白了就是算不算得过账的区别。

我明天带看会这么跟客户说：以后看新盘，先问一句这块地是现房销售还是预售。现房销售的盘，开发商资金压得久，它更不敢慢慢卖，也更不敢减配。

你们那边的新盘，销售跟你说过这块地是不是现房销售吗？评论区聊聊。

大连 现房销售