一个时代的结束！澳洲SMSF借贷规则正式收紧：非商业物业将无法再通过贷款购买

为了推动2026年联邦预算中的负扣税与资本利得税折扣（CGT discount）改革顺利通过，政府已正式对自管退休基金（SMSF）的借贷规则进行重大调整。

这次变更影响深远，可以说是一个时代的结束。

新规则到底改了什么？

过去，SMSF 可以在有限情况下借贷购买资产，其中最常见的就是通过 贷款（LRBA） 购买房地产。 此前法律并未限制房地产类型，因此住宅、商业、工业等都可以购买。

但从 2026年8月10日 起：

SMSF只能通过LRBA购买符合“商业房地产（Business Real Property，BRP）”定义的物业。

关键点在于：BRP 的判定依据是“实际使用”，而不是分区或建筑设计。

这意味着：

🔹 住宅设计的物业，只要完全用于商业经营，也可能符合 BRP 例如：在住宅排屋内经营的医疗诊所。

🔹 看似商业的物业，如果包含任何住宅用途，则可能不符合 BRP 例如：单一产权下的“楼上住宅 + 楼下商铺”混合用途物业。

45天过渡期：

已签约的非BRP物业仍有机会

新法于 2026年6月26日 生效，但设有 45天过渡期，至 2026年8月10日 结束。

在此期间，若 SMSF 已经着手购买非 BRP 资产，且购买协议在 8月10日之前签订，交割在8月10日之后，则没有关系。

我们强烈建议正在进行非BRP购买的SMSF受托人尽快寻求专业SMSF法律意见，确保安排符合过渡期要求。

这是不是“禁止 SMSF 买住宅”？

这样的说法并不完全准确。新规则并非简单的“禁止购买住宅” ，只是民用住宅无法贷款。想贷快？物业必须完全且专门用于商业用途。

因此：

住宅物业 ≠ 一定不符合

商业物业 ≠ 一定符合

关键在于 实际用途是否 100% 商业化。

现有贷款LRBA怎么办？

好消息是：

✅ 现有的非 BRP LRBA 可以继续维持

✅ 也可以再融资（视贷款机构政策而定）

注意，新规则主要影响的是 新设立的 LRBA。

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