济南各区县近5年（2021年～2026年7月），二手房价格变化：
历下区（济南房价天花板）
房价最高点：2021年3月，均价约24800元/㎡
房价最低点：2026年6月，均价约19800元/㎡
2026年7月现均价：约20038元/㎡
近5年跌幅：-19.2%。
主城区抗跌性最强，高端改善房源几乎没有大幅跳水，只有个别的刚需老小区降价明显。

市中区（济南老城区）
房价最高点：2021年3月，均价约19200元/㎡
房价最低点：2026年5月，均价约14800元/㎡
2026年7月现均价：约15004元/㎡
近5年跌幅：-21.8%。
英雄山、二环南片区价格比较稳定，白马山等外围板块跌幅较大。

高新区（产业片区）
房价最高点：2021年3月，均价约20100元/㎡房价最低点：2026年6月，均价约16900元/㎡
2026年7月现均价：约17254元/㎡
近5年跌幅：-14.7%。
刚需盘跌幅远超改善盘，孙村、神武片区相比较2021年单价跌3000+。

历城区（成交主力区）
房价最高点：2021年3月，均价约17200元/㎡
房价最低点：2026年6月，均价约11600元/㎡
2026年7月现均价：约11713元/㎡
近5年跌幅：-31.9%。
济南跌幅最大的主城区，唐冶的核心区域比较抗跌，郭店、董家、机场路等远郊大盘价格跌幅明显。

槐荫区（西客站片区）
房价最高点：2021年3月，均价约14807元/㎡
房价最低点：2026年3月，均价约10455元/㎡
2026年7月现均价：约10131元/㎡
近5年跌幅：-31.6%。
西客站核心配套盘跌幅较小，国际医学中心以西的楼盘降价比较明显。

天桥区
房价最高点：2021年3月，均价约14793元/㎡
房价最低点：2026年5月，均价约10090元/㎡
2026年7月现均价：约9572元/㎡
近5年跌幅：-35.3%。
北湖片区相对坚挺，堤口路老旧小区、北部工业园等住宅区议价空间较大。

长清区
房价最高点：2021年3月，均价约10300元/㎡
房价最低点：2026年7月，均价约5627元/㎡
近5年跌幅：-45.4%。
大学城的学区房价格波动最小，创新谷、平安街道附近的楼盘价格跌幅明显。

章丘区
房价最高点：2021年3月，均价约9800元/㎡
房价最低点：2026年7月，均价约5230元/㎡
近5年跌幅：-46.6%。
明水主城区跌幅较小，乡镇的楼盘库存高、降价销售很普遍。

济阳区（含起步区）
房价最高点：2021年3月，均价约8200元/㎡
房价最低点：2026年7月，均价约5978元/㎡
近5年跌幅：-27.1%。
起步区有政策的加持，跌幅选低于长清区以及章丘区。

平阴县
房价最高点：2021年3月，均价约7000元/㎡
房价最低点：2026年7月，均价约4234元/㎡
近5年跌幅：-39.5%。
济南全域跌幅最高的县域。

商河县
房价最高点：2021年3月，均价约7400元/㎡
房价最低点：2026年7月，均价约5068元/㎡
近5年跌幅：-31.5%。

莱芜区
房价最高点：2021年3月，均价约8600元/㎡
房价最低点：2026年7月，均价约5836元/㎡
近5年跌幅：-32.1%。

钢城区
房价最高点：2021年3月，均价约7900元/㎡
房价最低点：2026年6月，均价约5100元/㎡
近5年跌幅：-35.4%。

整体总结：
第一，时间周期：济南楼市本轮行情自2021上半年见顶，之后连续5年持续下行，没有出现明显反弹周期，2026年是近5年价格底部区间。

第二，分化规律：行政层级越高越抗跌，历下＞高新＞市中＞天桥槐荫历城＞近郊长清章丘＞县域；学区、地铁、商圈配套是济南房价的最大支撑。

第三，整体均价：济南全市二手房2021峰值均价约15325元/㎡，2026年7月全市均价约11895元/㎡，整体五年，跌幅约约-22.4%。

第四，交易现状：核心区域的议价空间约8%～12%，外围远郊区域的议价普遍15%～20%，刚需远郊房的贬值速度远大于主城改善房。

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