因小区内经营者售卖假货，LV状告楼盘企业、物业公司lvLV状告楼盘企业和物业公司法院回应LV起诉开发商LV再增一起商标维权 一、已知事实

2026年6月25日，厦门市湖里区人民法院在人民法院公告网刊登送达公告，受理原告路易威登马利蒂（LV）诉被告厦门福隆置业集团有限公司、厦门豪亿物业管理有限公司、怡家园（厦门）物业管理有限公司及自然人彭某侵害商标权纠纷一案，案号(2026)闽0206民初8217号，定于2026年8月10日8:45在湖里法院自贸区法庭第五法庭开庭。

湖里法院2026年7月26日情况通报载明：该案系LV起诉某小区沿街服装店经营者彭某销售侵犯其注册商标的服装，其余被告系因怠于履行管理职责被诉承担相应责任。

LV内部人士向北京日报确认，本案核心争议是场所内涉嫌销售假冒商品相关主体的管理责任，权利人依法主张相关经营主体及物业管理方承担相应管理责任和法律责任。据LV向媒体披露的律师函：2023年5月29日LV已向福隆置业、豪亿物业发函，告知东方巴黎广场“Showroom·秀阁”售假并要求制止；距发函约3个月后，即2023年8月26日复查仍在售，遂公证购买后起诉。

目前该案尚未开庭。

LV在诉状中将福隆置业、豪亿、怡家园物业列为共同被告，主张其“怠于履行管理职责”，该主张指向《商标法》第57条第6项（故意提供便利条件=帮助侵权）及《商标法实施条例》第75条（提供经营场所属便利条件）。

二、楼盘企业要不要赔？赔多少？

楼盘企业、物业公司是否对业主或租户售假有管理权限，以及这种管理缺失是否上升到“故意提供便利”的帮助侵权，必须由庭审对合同范围、告知记录、处置动作逐项质证后认定，不是立案阶段能下结论的事。

（一）楼盘企业（福隆置业）要不要赔

房企福隆置业的管理责任边界清晰：若项目已竣工交付、商铺产权归业主或第三方、开发商不再控制经营，则离售假行为最远。开发商仅在自持商铺出租、参与日常经营管理、签约时明知商户售假仍出租三种情形下才可能担责；权利人对其举证难度远大于对物业公司的举证。

本案中LV已于2023年5月29日实发函告知福隆置业售假事实（函件同时致送豪亿物业），该函件可证明福隆主观上已具体知晓侵权事实。但知晓不等于必然担责，若该商铺已交付且非开发商自持，福隆是否因“收函后未制止”被认定构成帮助侵权，仍取决于其是否享有合同或法定管理权限——该问题有待庭审质证。

（二）物业公司（豪亿、怡家园）要不要赔

物业公司的实体责任关键在于是否构成商标帮助侵权，三要件同时成立才会追责：

1. 主观要件：明知/应知商户售假（核心前提）；

2. 客观要件：提供经营场地等便利条件；

3. 行为要件：收到权利人告知后未采取与自身管理权限相适应的有效措施（如向业委会报告、配合行政查处等）。

单纯管理疏漏不满足“故意”要件，不构成帮助侵权。民事上，仅笼统知道“市面上假货多”或“园区可能存在售假现象”远远不够，必须明知具体是哪间商铺、在实施何种具体侵权行为（如收函后放任），泛泛的猜测或抽象怀疑不构成法律上的“故意”。

（三）如果判赔，赔多少

帮助侵权成立时，依《商标法》第63条，赔偿按以下顺序确定：

1. 权利人实际损失；

2. 侵权人获利；

3. 商标许可费合理倍数。

三项均无法举证时，由法院在法定限额内酌定，律师费、公证费等维权合理开支全额计入赔偿。

LV属于高知名度奢侈品牌，若认定恶意侵权、情节严重，可适用1-5倍惩罚性赔偿，但对帮助侵权方多按法定酌定。

参照广州越秀法院普拉达诉壹马公司、迈腾物业案裁判规则：

· 壹马公司（市场开办方）：收函后放任售假=帮助侵权，一审赔10万、二审维持；

· 迈腾物业（纯物业）：仅提供保洁安保、无商铺招商收租清退权，不成立帮助侵权，驳回诉请。

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