长期以来，澳洲独立屋价格始终大幅高于公寓，一方面是澳人普遍偏爱带土地的房产，另一方面多数城市独立屋存量更为稀缺。

澳人对独立屋的偏好并未改变，但高昂置业成本迫使更多购房者重新权衡两种住宅的取舍。

不过近期市场走势显示，行情格局正在发生转变。

过去三个月，澳洲半数首府城市的公寓价格涨幅超过独立屋。原因是什么？

原因之一是由于房贷加息首次购房者可贷房款额度减少。澳洲统计局（ABS）数据显示，去年10月该计划扩大后至今年3月，首次购房者每月新增贷款均超过1万笔。信用机构Equifax报告称，5月房贷申请比2025年5月下降了10.9%，其中首次购房者申请下降了13.4%。Loan Market的数据则显示，6月首次购房贷款申请比去年同月骤降20%。

当前悉尼市场形成清晰格局：房价回调无法对冲高利率带来的负担下滑，普通中产越来越难负担地段合适的独立屋，公寓或者联排成为现实备选。

但这笔“妥协”是有长期代价的：持续上涨的物业费+无法预判的大额维修摊派，等于买下一份终身持续增加的持有成本。

很多澳洲家庭只计算买入那一刻的价格差，低估未来十几年Strata（物业费）体系带来的持续财务压力。

近三个月公寓比独立屋更抗跌的另一个原因是在工党政府负扣税政策调整落地后，澳洲房产投资者放弃了传统的重增值、轻租金逻辑，转向高租金回报率。

投资者认为，在当下这个环境，很难再依靠资产升值，要依托高租金回报率、多购置房源能够积累财富。持有房产数量越多，长期维持成本就增益。

所以在现在这个时候，高层小户型公寓的面毛租金回报率超过独立屋。

在无法依托负扣税抵扣成本的新形势下，高租金回报率房产成为投资者的全新投资选择。

放在几年前，投资者绝对不会考虑投资公寓房源。如今投资者开始关注公寓。

他们看中的公寓房源，租金回报率均超过 6% ，且持有运营成本极低。

这是澳洲房产投资市场整体大变局。