小区停车紧张是很多居民的心头难题，上海一处小区业委会为解决业主停车需求，走完全套业主投票流程，在小区配套健身会所正门划定 4 个停车位，二者之间只留出 1.65 米窄通道，直接导致会所经营受阻。会所经营者将业委会、物业公司一同告上法庭，近期上海市第一中级人民法院二审审结这起民生纠纷，明确业主大会决议不能损害第三方权益，判决拆除车位、恢复场地原貌，给全国小区公共区域管理敲响警钟。

该涉案小区地处上海一中院辖区内，建成年限较长，小区原始规划停车位数量有限，随着业主私家车逐年增多，每到傍晚、周末，小区内部车位彻底饱和，不少业主多次到业委会办公室反映停车难问题，希望物业、业委会盘活小区闲置空地新增车位。

时间回溯至 2023 年 7 月，业委会收集完业主诉求后，依规组织召开全体业主大会，现场提交公共区域车位改造方案进行投票表决，方案顺利通过，全体业主书面授权业委会全权规划、划分小区公共停车区域。拿到业主授权后，业委会工作人员先后草拟 5 套不同点位的车位规划方案，全部张贴在小区公告栏公示征集意见，经过多轮业主线上线下讨论比对，最终敲定健身会所正门外侧空地增设车位。

施工划线完成后，现场实测数据让会所负责人心头一紧，车位紧贴会所大门，中间预留通行通道宽度仅 1.65 米。这条窄道只能容纳行人侧身走过，轿车、厢式货车完全无法通行。会所属于对外营业的人员密集场所，日常有大量健身顾客驾车到店，需要临时停靠上下客；每月还要运送健身器械、洗护耗材、饮用水等物资，1.65 米通道彻底断绝车辆进出条件。

更关键的是，一旦会所内部出现人员受伤、火情等紧急状况，救护车、消防车根本无法靠近正门开展救援，存在重大消防安全隐患。会所负责人第一时间上门和业委会、物业协商，希望对方调整车位规划，拓宽门前通行空间。

面对会所提出的多项异议，业委会态度十分坚决，辩称车位规划经过全体业主投票同意，这片空地属于全体业主共有，业委会有权根据业主需求调整场地用途，1.65 米宽度足够行人进出，不会产生实质性影响。负责划线、场地日常管理的物业公司则表示，车位点位、规划方案全部由业委会敲定，物业只负责落地执行，没有权限私自改动地面车位标线。

三方前后沟通三四次，始终无法达成折中方案，会所客流持续下滑、物资运输处处受限，正常经营难以维系。无奈之下，经营者整理现场照片、通道宽度实测记录、沟通录音等完整证据，向辖区基层法院提起诉讼，请求判令撤销会所门前 4 个停车位，恢复大门前原有通行场地。

一审法官专程前往小区现场实地勘测，确认通道宽度 1.65 米属实，现场空间完全不具备车辆通行、应急救援条件。一审法院结合消防法规、民法典物权相关规定，判决业委会与物业拆除车位。业委会不服判决提起上诉，案件移送至上海市第一中级人民法院二审审理。

上海一中院审理后维持原判，法官释明核心判决逻辑：即便车位规划经过业主大会表决、走完全部公示流程，业委会在制定方案时，也必须兼顾小区内经营性配套场所的合法权益，全面评估经营影响、消防安全风险。本案中业委会只考虑业主停车需求，完全忽视健身会所通行、应急救援的基本需求，方案存在重大疏漏，损害第三方合法权益，对应的车位设置决定应当撤销。

判决生效后，业委会与物业公司需在规定期限内铲除地面车位标线、清理场地障碍物，恢复会所门前完整通行空间。

家事物业领域律师结合此案给出普法提醒，很多小区业委会存在认知误区，认为只要业主投票通过，公共区域改造方案就完全合法。实际上小区共有区域使用不能侵害商铺、配套经营场所的通行权、经营权，同时必须预留符合标准的应急救援通道。规划车位前，应当提前走访周边商户、配套经营主体，充分听取各方意见，做好安全评估，避免产生长期诉讼纠纷。


信息来源：上海高院官方公众号、法治日报、红星新闻