济南楼市深度解读：

2026年上半年济南楼市走出清晰分化行情，整体处于长期筑底阶段，全域普涨时代彻底终结，核心板块二手房持续小幅回落，180㎡以上大户型改善房源承压最重，根源是新房改善产品大规模内卷。

一、核心板块房价回落数据（1.5-7月）

1. CBD金融板块：2.1万/㎡跌至2万/㎡，单价下跌1000元

2. 奥体中心板块：2.4万/㎡跌至2.3万/㎡，单价下跌1000元

3. 齐鲁软件园（高新核心）：1.7万/㎡跌至1.6万/㎡，单价下跌1000元

三大东部热门改善片区同步降价，代表济南优质地段二手房仍处在价格调整通道，但对比前两年动辄两三千的跌幅，今年回调幅度明显收窄，是市场筑底的典型信号。

二、市场核心特征：分化加剧，改善二手房遇冷

1. 下跌板块占多数，但跌幅持续收窄
全市二手房挂牌量超12.6万套，去化周期高达21个月，绝大多数片区价格仍在下探；不过议价空间持续缩小，远郊板块折价幅度从往年20%以上收缩至12%-18%，核心城区仅3%-8%，市场抛压逐步释放完毕。

2. 180㎡以上大户型改善房成下跌重灾区
大平层二手房房东心态普遍焦虑，挂牌周期普遍超过8个月，很难快速成交，核心冲击来自新房市场：

• 东部CBD、高新、奥体片区，开发商集中推出180-300㎡高端改善新盘，地段与二手次新房高度重叠，外立面、户型得房率、五恒系统、物业标准全面领先二手房，存在明显产品代差；

• 新房以价换量常态化，送车位、精装升级、首付分期、工抵特价等优惠不断，同等预算下，购房者能买到更新、品质更强的新房，自然放弃老旧二手大平层；

• 高端改善客群总量有限，但改善新房存量超2100套，去化周期长达5年，供需严重失衡，二手房只能被动降价竞争。

三、新房内卷挤压二手改善房的底层逻辑

1. 户型与品质碾压
近年新建住宅得房率大幅提升，同等面积新房套内使用面积远高于早年二手房；宽厅、落地窗、私家院落、低密洋房等设计，是多数二手大户型不具备的优势。

2. 价格优势逐步显现
部分奥体、茂岭山片区洋房新房单价仅2.1万左右，和同片区二手大平层价格持平，新房全新无磨损、无税费溢价，性价比完全碾压二手房。

3. 购房偏好彻底转变
如今改善买家优先选择新房，二手大户型只吸引预算有限、追求成熟配套的刚需置换；高位站岗、高贷款的改善房东，只能通过大幅降价换取流动性，进一步拉低小区成交价，形成降价循环。