广州楼市正式进入底部摩擦期：

2021年广州楼市迎来房价顶峰，全市大范围透支上涨形成价格泡沫，历经数年持续回调后，当前市场泡沫基本消化完毕，整体进入底部震荡筑底阶段，板块彻底走出统一普跌行情，呈现豪宅板块持续回调、老城核心学区板块逆势上涨的两极分化格局。

一、板块价格分化数据：一边降价出清，一边稳步走强

统计2026年1月5日至7月12日各核心片区二手价格变化：

1. 珠江新城豪宅板块：持续阴跌，挤掉投机溢价

• 珠江新城中：7.1万/㎡跌至7万/㎡

• 珠江新城东：6.7万/㎡跌至6.4万/㎡

• 珠江新城西：4.7万/㎡跌至4.6万/㎡

珠城下跌核心原因：

1. 2021年炒作泡沫过高，当年最高单价曾突破10万+，大量投资置换客集中抛盘，置换踩踏拉低成交价；

2. 近年天河、海珠新增大量高端改善新房，户型、物业、小区环境全面优于早年二手大平层，分流高端改善购买力，二手豪宅只能降价走量；

3. 纯金融投资属性弱化，买家不再盲目为江景、地段溢价买单，只看实际居住价值。

2. 越秀老城板块：逆势涨价，支撑市场韧性

• 东山口：4.2万/㎡上涨至4.4万/㎡

• 东湖：3.6万/㎡上涨至4.1万/㎡

• 滨江东：3.6万/㎡上涨至3.7万/㎡

老城逆势走强底层逻辑：

1. 学区硬通货稀缺：越秀区聚集全市顶尖省一级名校，新房供应极少，刚需学区家庭刚性需求稳定，抗跌属性拉满；

2. 旧改与城市更新红利落地，老旧小区加装电梯、原拆原建试点推进，老破小居住价值提升，业主惜售、议价空间持续收窄；

3. 成熟生活配套不可替代，烟火气、医疗、交通全覆盖，自住改善需求持续承接房源，不存在大规模抛盘。

二、广州楼市能够率先筑底的三大核心底气

1. 城市基本面扎实，刚需底盘稳固
即便长期被讨论会被杭州、重庆赶超，广州作为老牌一线城市，实体经济、商贸产业、人口流入的底子依旧稳固。每年持续涌入的务工、落户年轻人带来稳定自住刚需，房价经过连续回调后，购房门槛大幅降低，自住承接力逐步释放，很难出现深度大跌。

2. 新房不再持续冲击二手房市场
过去几年，大批量新盘低价出货，持续分流二手房客源，挤压二手价格。如今市场出现明显转变：

• 开发商主动缩减新房供货，2026上半年新房供应同比下滑超3成，远郊低价走量新盘大幅减少；

• 住宅新规收紧，依靠超高赠送面积打压二手楼盘的时代结束，新房、二手房产品重回公平竞争区间，二手房价格压力缓解；

• 全市新房库存去化周期缓慢收窄，低价内卷行情逐步落幕。

3. 低价笋盘消化完毕，业主降价意愿减弱
持续数年下跌后，前期高位入场的炒房客抛盘基本出清，市面上大幅折价的笋盘越来越少。二手房整体议价幅度持续收窄，新增挂牌量连续多月下滑，业主普遍进入惜售观望状态，市场非理性下跌动力消失。

三、后市整体预判：底部震荡，彻底告别普涨时代

1. 不会全面大涨
当下经济大环境、居民收入预期决定市场缺乏全面上涨动力，远郊刚需板块、无配套普通次新房依旧会保持弱平稳，上涨只集中在越秀学区、海珠滨江等稀缺资源板块。

2. 大跌空间基本封闭
泡沫已经充分消化，自住刚需托底、新房供应收缩、抛盘潮结束三重因素叠加，全市房价很难再现前几年的大幅下滑，整体维持底部横盘摩擦。

3. 长期持续两极分化
未来买房保值逻辑彻底改变：有学区、江景、成熟配套的主城核心房源具备抗涨抗跌属性；远郊、无配套、产品老旧的楼盘，会长期维持低价，流动性持续走弱。