梅州这个烂尾项目，还会有人接盘？

在梅州市梅江区彬芳大道，曾有一个被寄予厚望的项目——凯旋门花园。

它作为梅州市“三旧”改造的示范工程，其前身是老梅州人熟悉的南方工业城。由梅州市利贞实业有限公司斥巨资打造，原计划是要建成一座近21万平方米的巨型商住综合体。

从当年流出的效果图来看，凯旋门的规划气派非凡。倘若项目能顺利建成交付，放在那个年代，它绝对是梅城当之无愧的高端小区标杆。

然而时过境迁，即便如今户型设计已显落后，缺乏市场竞争力，但项目至少还有“面子”。最让人唏嘘的是，它连“完工”这一步都未能跨过。

凯旋门的命运的转折点出现在2022年，开发商梅州利贞实业有限公司正式宣告破产，让无数业主和相入场者陷入绝望。

2023年，整个项目15亿资产多次被摆上法拍货架，遗憾的是，2026年降到6.3亿都无人举牌，均以流拍告终。

如今的凯旋门花园，虽然建筑主体早已封顶，矗立在繁华的彬芳大道旁，但内部施工已完全停滞。

这个本该充满欢声笑语的高端社区，现在成了梅州最具标志性的停工项目，沦为一座无法交付的“不动产”孤岛。

看着这封顶后烂尾的尴尬局面，不禁让人发问：凯旋门花园还有未来吗？在经历了多次流拍后，这片位于梅州核心地段的土地，是否还能等到下一个愿意接手的“白衣骑士”，仍是未知数。

其实，凯旋门最大的痛点不是住宅卖不动，而是5.98万㎡商业在梅州江南根本消化不了。

原规划1-3层全是商业裙楼，放在2010年动工那会儿还算时髦，现在彬芳大道商圈格局早变了，谁接这5.98万㎡商业楼估计得亏死。

凯旋门还能盘活？

其实可以参照深圳世茂深港中心的玩法：龙岗国资委68亿收储 → 调规（纯商业改“二类居住+商业”，住宅占64%、容积率从4.17降到3.26）→ 华润70.45亿接盘。

凯旋门对标做的是：

1、砍掉商业，5.98万㎡商业砍掉大半，留一层社区底商即可；

2、提高住宅，腾出来的指标转住宅，户型按现在梅州改善盘重新切（三房100-120㎡为主，砍掉当年的老大方）

3、降容积率，原容积率4.15偏高，可争取降到3.5左右，溢价空间就出来了。

但，“清调供”这个方案有一个前提是政府愿意去收储。像梅州这种量级（6.3亿起拍）大概率要等市级纾困基金或广东省专项债介入，纯市场化玩家不会碰。