昆明楼市深度分析：

一、近两年主城房价数据对比，跌势延续仅跌幅收窄

2025上半年行情

• 西山区：1.3万/㎡跌至1.2万/㎡

• 盘龙区：1.1万/㎡跌至1万/㎡

• 五华区：1.1万/㎡横盘，是当年唯一抗跌板块
主城多数二手房全线走弱，远郊文旅盘跌幅更大。

2026上半年行情

• 西山区：1.2万/㎡跌至1.1万/㎡

• 盘龙区：9800元/㎡跌至9400元/㎡

• 五华区：1万/㎡跌至9800元/㎡
全部核心板块进入下跌通道，仅对比去年，每片区单价下调幅度小幅收窄，距离全面止跌仍有距离。

二、房价持续走弱两大核心逻辑

（一）全国楼市大环境压制，旅居需求大幅缩水

昆明楼市高度依赖外地旅居、养老投资客，行情跟随全国房地产周期同步波动：

1. 全国购房预期走弱，全民减少异地房产投资，过去支撑昆明房价的跨省旅居购买力断崖下滑，古滇、太平、嵩明等远郊文旅片区库存严重积压，价格持续下探，拖累全市均价；

2. 本地刚需购买力有限，产业吸纳高收入人群不足，仅靠本地自住需求无法消化海量存量房源；

3. 市场信心不足，购房者观望情绪浓厚，二手房议价空间长期维持5%-10%，业主主动降价卖房成为常态。

（二）四代宅集中入市，传统三代住宅形成价格碾压

这是昆明楼市独有的内部利空，也是老二手房持续贬值的关键：

1. 产品代差巨大
传统三代高层公摊高、赠送面积少；昆明近两年集中推出大量四代住宅，依靠空中花园、超大挑高露台、不计产权赠送空间，同等备案面积，实际使用面积多出20%-40%，居住体验全面碾压老旧小区、传统高层。

2. 新房价格内卷冲击二手
2026年主城超3成新盘为四代宅，房企以价换量促销，改善买家优先选择新规新房；传统二手房户型老旧、公摊高，缺乏竞争力，只能持续降价才能吸引客户。

3. 二手流通分化
银行对四代宅评估、贷款友好，而老旧三代住宅评估价持续走低，买家首付压力变大，进一步拉长老房源成交周期，房东只能持续降价脱手。

三、市场结构性分化：并非所有房源同步下跌

1. 抗跌资产：一环内成熟学区房、地铁核心小户型、稀缺滇池景观低密住宅，配套不可复制，跌幅最小；

2. 持续贬值资产：远郊文旅大盘、无学区老旧大户型、2018年前建成高公摊三代住宅，受四代宅冲击最严重，降价难成交；

3. 新房分层：四代改善盘去化稳定，旧规传统新房只能靠大幅打折走量，拉低全市新房均价。