宁波楼市18个月房价走势深度解读

一、各板块分阶段降价明细

1. 2025上半年首轮下调

• 东部新城：3.7万/㎡ → 3.5万/㎡，单价下跌2000元

• 南部商务区：2.9万/㎡ → 2.8万/㎡，单价下跌1000元

• 中河板块：2.8万/㎡ → 2.6万/㎡，单价下跌2000元

2. 2025下半年—2026上半年二次大幅下探

• 东部新城：3.5万/㎡ → 3.1万/㎡，半年再跌4000元，累计18个月降幅6000元

• 南部商务区：2.8万/㎡ → 2.4万/㎡，半年下跌4000元，累计降幅5000元

• 中河板块：2.6万/㎡ → 2.3万/㎡，半年下跌3000元，累计降幅5000元

二、市场核心特征：成交量依靠降价驱动

1. 二手房成交核心动力是房东主动让利
当前宁波二手房走高并非刚需、改善需求自发回暖，而是大量房东为快速脱手房源主动下调挂牌价，以价换量是市场主旋律。同等户型房源，当前入手对比2025年初可省下数十万购房成本，直接降低购房者入场门槛。

2. 板块分化同步走弱，无逆势涨价板块
主城核心改善板块（东部新城、南部商务区、中河）持续两轮降价，代表全市改善盘、刚需次新房价格普遍松动，行情无结构性热点。

三、楼市基本面与后市判断

1. 城市基本面支撑仍在

宁波经济、产业、人口底盘稳固，不存在基本面崩塌导致房价大跌的底层逻辑，本轮价格下行核心受全国地产大环境、市场预期偏弱影响。

2. 中长期市场格局：买方市场持续主导

1. 价格回调周期尚未结束，房东议价空间依旧充足，购房者拥有更强议价主动权；

2. 短期难出现全面涨价行情，市场以“以价换量”为常态；

3. 当下属于自住购房者友好窗口期，置换、刚需上车可大幅降低购房总成本，投资属性房源仍需谨慎观望。