大连近18个月楼市深度复盘：高新板块持续降价，刚需、养老置业迎来窗口期

近一年半（2025上半年—2026上半年）大连楼市走出清晰的持续下行行情，高新园区作为曾经的房价高地，各核心商圈连续两轮明显降价，市场呈现板块分化、刚需友好、养老需求崛起三大特征，对不同购房者利弊截然不同。

一、高新园区三大核心板块完整降价轨迹

1. 第一阶段：2025上半年首轮下调

楼市热度退潮后，高新率先启动价格回调，每平普遍下调1000元：

• 高新园区整体均价：1.5万/㎡ → 1.4万/㎡

• 高新万达商圈：1.8万/㎡ → 1.7万/㎡

• 软件园板块：1.6万/㎡ → 1.5万/㎡
彼时市场只是小幅挤泡沫，挂牌议价空间有限，观望情绪开始蔓延。

2. 第二阶段：2025下半年—2026上半年深度下跌

持续12个月的调整周期，叠加二手房库存走高、产业人口流入放缓，价格再度下探2000元/㎡，跌幅扩大：

• 高新园区整体：1.4万/㎡ → 1.2万/㎡

• 高新万达板块：1.7万/㎡ → 1.5万/㎡

• 软件园板块：1.5万/㎡ → 1.3万/㎡
对比2025年初高点，三大热门板块累计每平下跌3000元，一套100㎡房源总房款直接少30万，购房成本大幅缩水。

二、房价持续下跌，两类人群境遇两极分化

1. 已高位购房者：承压明显

不少2024年末、2025年初上车的家庭，掏空积蓄付首付、背负长期房贷，如今房产账面大幅缩水：

• 若短期置换卖房，成交价大概率低于当初买入价，存在亏损；

• 若长期自住，资产贬值带来心理压力，远郊、无配套房源流动性极差，挂牌半年难成交；

• 外围远郊、填海板块跌幅更夸张，部分房源较峰值腰斩，持有成本压力突出。

2. 未上车刚需、东北养老群体：置业窗口期显现

（1）本地刚需

同等预算能选更好楼层、更大户型，议价空间普遍15%-20%，开发商频繁推出工抵房、特价房，首付、月供压力显著降低，刚需安家门槛大幅下降。

（2）东北退休老人养老置业

大连气候温和、临海宜居、医疗配套完善，对比东北内陆城市更适合养老；本轮降价后，几十万就能拿下主城区小户型、低密住宅，吸引大量黑龙江、吉林退休人群看房购房。
市场数据显示，总价70万以内的主城老小区、低楼层两居，成交主力均为东北养老客群，成为当下楼市重要支撑需求。

三、大连房价持续走弱的底层原因

1. 供需失衡：高新、甘井子外围、旅顺、金普新房、次新房库存积压，二手房挂牌量持续走高，只能以价换量去库存；

2. 产业人口放缓：软件外包行业收缩，高新年轻就业人口流入不及预期，购房刚需增量不足；

3. 区域人口基本面：东北整体人口外流，远郊板块缺乏持续接盘人群，溢价持续出清；

4. 市场逻辑转变：楼市告别普涨时代，无学区、无地铁、配套滞后的远郊盘泡沫快速出清，只有核心地段优质房源保持抗跌性。