2026年6月18日，我国首批四只商业不动产REITs在上海证券交易所集中挂牌上市，合计募资约203.32亿元，标志着中国公募REITs市场正式切入主流商业存量赛道。四只产品涵盖奥特莱斯、购物中心及甲级写字楼三大业态，底层资产分布于西安、郑州、哈尔滨、北京和上海五大城市。从认购热度看，四只产品均实现一日售罄，网下认购倍数介于38.55倍至103.82倍之间。但上市首日表现分化显著：砂之船REIT以9.08%涨幅领涨，上海地产REIT收跌2.90%。这一分化折射出资本市场对底层资产的估值逻辑正在重构——从"位置论"转向"现金流论"，运营能力取代地段崇拜成为定价核心。