沈阳近18个月核心板块房价持续走跌，楼市难止跌核心逻辑拆解

一、18个月（2025上半年—2026上半年）核心板块价格变化

1. 2025上半年第一轮下调

• 南湖板块：均价10000元/㎡ → 9900元/㎡

• 三好街板块：均价15000元/㎡ → 14000元/㎡

• 东五里河高端板块：均价18000元/㎡ → 16000元/㎡

2. 2025下半年—2026上半年第二轮持续下行

• 南湖：9900元/㎡ → 8800元/㎡，18个月累计下跌1200元/㎡

• 三好街：14000元/㎡ → 13000元/㎡，累计下跌2000元/㎡

• 东五里河：16000元/㎡ → 15000元/㎡，累计下跌3000元/㎡
三大热门学区、改善板块连续18个月单边降价，无明显反弹周期。

二、房价持续承压、难以止跌的核心原因

1. 早年大量外来投资客进场，二手房抛压巨大

沈阳作为东北省会，科教、医疗资源集中，早年市场普遍看好城市长期发展，吸引大量外地炒房客批量囤房，远郊、主城外围批量购入多套房产；大量投资盘集中入市后，二手房挂牌量持续走高，业主竞相折价出货，直接压制成交价。
其中沈北、苏家屯等早年炒房热门新区，如今挂牌房源堆积，投资客普遍折价15%-25%才能成交，抛盘压力传导至主城核心板块。

2. 长期土地放量，新房供给过剩，供需严重失衡

过去多年沈阳持续出让大量住宅用地，浑南、沈北、于洪等新区大批量新建商品房；全市新房有效可售库存超千万平方米，部分远郊板块新房去化周期超35个月。
一边新房持续供货，一边存量二手房集中抛售，市场住房供给远大于自住刚需、改善需求，形成“新房+二手”双重库存挤压，房价缺乏上涨支撑力。

3. 需求支撑偏弱，置换链条放缓

1. 本地刚需经过多年释放，购房需求进入平稳期；人口小幅增长，但不足以消化海量存量房源；

2. 居民杠杆压力较高，改善置换意愿低迷，高端、大面积房源流通速度变慢；

3. 市场预期转弱，观望情绪浓厚，刚需普遍持币等待进一步降价，进一步加剧价格下行压力。

三、市场补充：板块严重分化，不能一概而论

1. 主城核心（和平南湖、三好街、五里河、皇姑学区）
虽连续降价，但依托学区、地铁、成熟商业配套，价格韧性更强，跌幅可控，流通性远好于远郊；2026年5月官方数据显示和平区整体均价仍稳定在万元附近。

2. 远郊板块（沈北蒲河、苏家屯全域、于洪边缘）
跌幅远超核心区，部分文旅、大学城大盘巅峰近万元，如今单价跌至5000-7000元，配套落地缓慢、常住人口不足，投资属性基本出清。

3. 结构性回暖信号（2026年5月官方统计）
政策托底（低首付、人才补贴、以旧换新）带动成交量小幅回升，新房环比微涨0.2%、二手房成交同比上涨15.1%；但成交量回暖≠房价止跌，目前仅为刚需低价二手成交拉动，价格调整周期尚未结束。