上海楼市跑赢全国，但楼市分化不仅局限在城市间，而已经扩大至城市内部。如果将上海划分为市区7区、近郊4区、远郊5区分开衡量，楼市表现差异明显，市区虹吸全国购买力，近郊集聚外来人口，而远郊楼市尤其是新房表现并没有明显优于全国其他城市。2026年以来，上海二手房供需端均明显改善，一方面挂牌量较年初下降、挂牌价较年初提升；另一方面低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通。2026年前5月，上海二手住宅销售套数累计同比+12%，优于全国18城累计同比+1%，二手市场在不以价换量的前提下出现好转，有望传导到新房端，也确实观察到2026年4月以来新房可售库存的出清周期环比下滑。考虑到区域分化加剧，上海楼市率先复苏但传导到其他城市的路径并不清晰，而各城市内部基本面改善出现点状机会的概率提升。