上海2025年新房成交额相当于高峰期2022年的69%（全国2025年仅相当于高峰期2021年的45%）；新房成交均价2021年以来持续走高，2025年较2023年增长23%（全国2025年较2023年高点降幅8%）。背后的需求力庞大，一方面是上海人均居住面积更少（上海31㎡，全国42㎡）且楼龄更老（上海七成建于2010年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。另一方面是放宽落户效果明显。上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求。上海从2020年放宽落户门槛，通过人才引进、居转户、留学生落户2021-2025年均10.2万组，较2015-2019年均增长近8万组。以2024年为例，上海户籍迁入27.6万人，通过上述方式落户10.5万组，而上海当年住宅成交不过26.3万套（新房5.7万套、二手房20.6万套）。