南宁近18个月房价走势全梳理：板块分化明显，核心区更抗跌

一、分阶段各板块价格变动（2025上半年—2026上半年，合计18个月周期）

1. 2025上半年第一轮调整

1. 东盟商务区：均价1.6万/㎡→1.5万/㎡，小幅回落1000元

2. 凤岭南：均价1.4万/㎡→1.3万/㎡，同步下调1000元

3. 凤岭北：均价稳定1.2万/㎡，是当期唯一横盘核心板块

2. 2025下半年—2026上半年第二轮调整

1. 东盟商务区：1.5万/㎡跌至1.4万/㎡，再降1000元，两轮累计下跌2000元

2. 凤岭北：1.2万/㎡下滑至1.1万/㎡，下跌1000元

3. 凤岭南：全程稳住1.3万/㎡，18个月无二次降价，稳定性拉满

3. 18个月整体抗跌排名

1. 凤岭南：仅2025上半年跌1000，后半周期止跌横盘，抗跌性第一

2. 凤岭北：前期坚挺，后半周期小幅回调，整体跌幅可控

3. 东盟商务区：连续两轮下跌，核心高端板块随改善需求走弱持续微调

二、南宁楼市整体底色：震荡磨底，但韧性优于多数三四线城市

近一年半持续处于底部摩擦、震荡下行周期，但整体跌幅温和，核心板块最高累计仅2000元价差，对比同能级省会城市下跌幅度更小，核心支撑逻辑有两点：

1. 人口基本面扎实
并非产业强力托底，而是常住人口基数大，本地刚需、置换改善购房需求长期存在，托住房价基本盘，避免出现深度暴跌。

2. 价格分层清晰，郊区提前挤泡沫
近郊刚需板块价格充分回落，经开区、五一路地铁沿线房源已跌至6字头，刚需门槛大幅降低，泡沫提前出清，进一步减少主城核心区下跌压力。

三、买房实操参考建议

1. 追求保值、抗跌优先选凤岭南
18个月走势证明该板块止跌能力最强，配套成熟、学区+江景双重加持，置换流通性更好，长期保值优势明显。

2. 预算中等、看重生活配套可选凤岭北
前期抗跌，小幅回调后性价比提升，居住氛围浓厚，刚需改善兼顾，下跌空间基本释放完毕。

3. 高端改善、预算充足考虑东盟商务区
板块仍在缓慢回调，短期有价格波动风险，适合长期持有、不在意短期价差的纯改善人群，短期投资不推荐。

4. 低预算刚需自住，可选经开区、五一路近郊
地铁6字头单价上车门槛低，泡沫基本出清，以自住需求为主，不用过度纠结短期涨跌，适合长期自住。