有些专家学者把日本失去的30年全怪到美国头上，说是广场协议造成的
但真正影响日本经济的还是他们自己的经济模式出了问题

在90年代，日本的房地产泡沫到底有多严重呢？

当时有个段子说卖掉东京就能买下整个美国，虽然只是一个玩笑话，但是却能从另一方面说明当时日本东京的地皮价格到底有多昂贵？

当时日本东京平均一套房子价格大概在几百万美元，东京银座的地价1㎡被炒到了100万美元。
东京23个区的地皮总市值甚至超过了美国的国土总市值。东京一套普通的公寓，价格是普通工薪租30年的工资

于是很多人开始炒房，买一套房子，然后几年后卖掉就能挣很多钱。谁还愿意辛辛苦苦的工作？

于是当年大量的日本老百姓开始炒房炒股，日经指数从1985年的10000点涨到1989年的39000多点，四年时间翻了四倍。

而日本股市的总市值甚至超过了整个美国股市最可怕的是银行疯狂放贷，全民加杠杆，借钱，炒股票，买房子。

银行追着给人贷款，只要你有房子就能抵押，再贷款买房

而且很多企业不搞生产了，拿着贷款去炒房，炒股票，赚的比做生意高多了。

所以当时的日本都在玩击鼓传花的游戏，只要有下一个傻子接盘，房价就永远上涨。就这种泡沫，你就算没有美国的广场协议，它总有一天会破灭的一天。因为总有一天再也找不到下一个接盘的傻子。

什么叫泡沫？就是房子还是那个房子，地段还是那个地段，什么东西都没有变，唯一变的就是价格大幅度上涨

比如一套房子1㎡卖1万。100㎡的房子卖100万，第一个人花100万买了。第二人花200万接盘，第三个人花300万接盘，第四个人花更多的钱接盘

关键是房子还是那个房子，钢筋水泥还是那些住起来还是那样，周边的配套没有增加它的使用价值，1分钱都没涨。

那为什么这套房子能涨呢？是预期是后面还有傻子愿意出更高的价格，只要后面的人愿意接盘这个游戏就能一直玩下去，直到有一天再也找不到愿意出更高价格卖这套房子的人，最后那个花几百万买的，没有人接盘，砸手里了，卖不出去了，然后他为了想卖掉房子就开始降价。房子还是那个房子，并没有增加任何价值

当年的日本房子也是那样，房子还是那个房子地段还是那个地段，周围配套并没有增加，实际使用价值也并没有任何改变。

为什么1989年一套房子可以卖100万美元？到了1995年就只能卖20万美元呢不是房子变了，而是没有人花钱买了，后面买房子的人想明白了，这房子根本不值100万美元，于是房子卖不出去了，你只能降价。

最讽刺的是:泡沫顶峰的时候，很多日本人都是百万富翁，甚至千万富翁，但这些都是纸面财富。

泡沫破灭后你才发现原来这些所谓的百万富翁都是假的，没办法折现，你也没办法折现成现金。

你说你的房子市场价100万美元，那你除非只有卖出去才有意义，如果卖不出去，没有人买，没有任何意义。

最后说一句实在话:所有的泡沫都是一样的，赌的是未来有人花大价钱接盘。只要后面的人愿意接盘，泡沫就可以一直维续，如果后面的人没有人接盘了，泡沫也就破裂了