美国住房市场的问题，本质上是供需错配叠加代际错位。

过去几年，美国房价之所以涨得这么猛，核心原因很简单：房子不够，愿意卖房的人也不多。疫情后大量房主被低利率锁住，不愿意换房，市场流通房源不足；与此同时，千禧一代和年长的Z世代进入购房年龄，需求集中释放。结果是2020年至2025年，美国房价累计上涨约55%。

现在有意思的变化是，住房市场的拐点可能不是来自供给端，而是来自需求端。

MBA的报告预计，美国未来二十年家庭组建速度会明显放缓。背后的原因包括人口老龄化、出生率下降、年轻一代规模变小，以及移民增速放缓。也就是说，未来进入购房年龄的人可能变少，新增住房需求会下降。报告预计，2026年至2035年，美国住房供应可能增加1060万至1460万套，而同期需求大约是1100万套，供需关系有机会逐步改善。

这对Z世代可能是好消息。因为他们真正进入主力购房年龄时，市场可能已经没那么紧了，房价涨幅也可能趋于平缓。MBA预计今年美国房价只上涨约1%，低于2024年的4%，未来两年房价可能基本持平。

但对千禧一代来说，这个修正可能来得太晚了。很多人已经三十多岁甚至四十岁，过去几年正好赶上房价暴涨、利率上行、库存紧张，最需要买房的时候却遇到最差的负担能力。等到供需慢慢缓和，他们可能已经错过了最理想的购房窗口。

另一个问题是，婴儿潮一代依然占着大量住房资源。很多老人虽然子女已经搬走，但仍住在大房子里，而且倾向于居家养老，不愿出售。Redfin的调查显示，约三分之一婴儿潮一代表示从未打算卖房，另有30%表示至少未来十年不会卖。这意味着即便人口结构长期利好供应释放，短期内房源也不会突然大量出来。

所以美国住房市场接下来可能出现一个很典型的代际分化：婴儿潮一代持有资产并延迟释放，千禧一代在最困难的阶段被挤出，Z世代反而可能在未来十年后等到一个更平衡的市场。

房地产问题表面看是房价和利率，深层看其实是人口、财富和代际资源分配。过去几年美国年轻人买不起房，不只是周期问题，更像是一次结构性错位。成为TA的V+会员