以广州增城科慧花园为例，2026年5-6月入住&自住真实比例（中介实地亮灯统计）

结合小区物业晚间亮灯普查、片区中介长期摸排、租盘挂牌数据，当前完整数据如下：

一、整体综合入住率：75%左右

晚间9点实地亮灯统计，全小区33栋高层综合入住稳定在73%-77%，取中间值75%。
拆分两类有人居住房源：

1. 业主自己长期自住；
2. 对外出租给上班族、科教城学生；
剩余25%为空置房，分两种：纯炒房客囤货全新未入住、业主挂牌待售暂时空置，部分小户型还被拿来当仓储堆放货物。

二、入住房源内，业主自住占比仅32%

全部住人的房子里，真正业主自住的只有三成出头，换算全小区总户数口径：整盘自住率仅24%。

1. 自住群体（32%）：以89-118㎡大三房、四房为主，都是当年天河、黄埔通勤刚需，拖家带口落户读书，长期持有不租不卖；
2. 出租房源（68%）：主力是39㎡单间、66㎡两房，基本是早年投资客囤的小户型，靠租金抵消部分月供，小区线上线下在租房源常年维持三四十套，租客大多是地铁通勤打工人、周边院校师生。

三、对应当年购房人群，完美印证现状

当年购房比例：刚需自住42%、长线出租投资38%、短期炒房客20%
现在现状反差很明显：

1. 当年42%刚需，只有大半还在自住，一部分置换市区、低价转手离场；
2. 合计58%投资客（出租+炒房），直接造就小区出租房源占大头、空置抛售房源扎堆；
3. 那20%纯炒房客的房子，九成是空置待售，是25%空置房源的核心来源，也是小区二手挂牌量居高不下、房价持续走低的关键原因。

总结：

别看小区楼下商铺开满、晚上亮灯不少，75%入住率看着很高，但里面绝大多数是租客，真正自己买房安家的业主不足四分之一。早年一半多房子都被投资、炒房客拿下，行情下跌后要么出租回血，要么空置死扛不肯割肉，这也是科慧花园房价跌得狠、二手房永远卖不完的底层逻辑。

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